«Под обрез дома»: москвичи теряют право на свои дворы

/FOTODOM

5 мая 2026 года правительство Москвы приняло постановление № 1260-ПП, изменившее правила межевания участков под многоквартирными домами. Для обывателя поправки выглядели техническими, но по сути они поменяли саму логику формирования земельного участка. Отныне его границы определяются проекцией внешних стен здания — наземных, надземных и подземных. Все что дальше, — территория общего пользования, то есть городская.

Раньше жильцы, оформив придомовую территорию в общую долевую собственность, могли сами решать, как ею распоряжаться: ставить шлагбаумы, организовывать парковку, благоустраивать площадку. Теперь участок формируется строго «под обрез дома». Это означает, что установка шлагбаумов и ограждений во дворе ставится под вопрос, контроль над парковкой переходит к городу, а решения о благоустройстве жильцы больше не принимают единолично. Кроме того, парковочные места во дворе потенциально могут стать доступны любым пользователям на платной основе. О реальном кейсе отстаивания жильцами прав на земельный участок под своим домом и во что эта ситуация может вылиться для горожан «Стройгазете» рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.

Прецедент в Плющихе

Двор одного из домов на Плющихе много лет был закрыт от посторонних. Все было оформлено как полагается, и ничто не предвещало беды. Но в один момент участок со зданием сняли с кадастрового учета под предлогом ошибок в указании границ и площади. Затем местные власти пришли сносить забор и навесы во дворе. В соседних дворах уже появились знаки платных парковок.

После изменения порядка межевания жители дома пошли в суд. Если они проиграют, никто больше не сможет оспорить эти правила: заявление, скорее всего, просто не примут, а если и примут — дело вскоре прекратят, поскольку правовой вопрос уже будет рассмотрен судом.

О том, как сохранить право на земельный участок под своим домом, «Стройгазете» рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.

Противоречие федеральному закону

Новый порядок фактически закрепляет возможность устанавливать границы придомовой территории только по отмостке здания плюс два метра — без необходимой для эксплуатации дома территории. По этим правилам уже отменили границы двора, ранее утвержденные в проекте межевания. Отменять такие изменения суд отказался, указав на необходимость оспаривать сами правила межевания. Основание — противоречие и принципам недопустимости обратной силы актов гражданского и жилищного законодательства, и федеральным нормам.

Например, пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса прямо говорит, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты. Другая норма — часть 5 статьи 15 закона 189-ФЗ — гласит, что со дня кадастрового учета в общую долевую собственность переходит участок не только с самим домом, но и с иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества.

Логика мэрии

Понять причины, которыми руководствуется мэрия, вводя новый порядок межевания по обрезу фундамента, можно. По нормативам возле дома должны быть детская и спортивная площадки. Кто будет платить за их содержание? Прямо об этом нигде не говорится, но логика прослеживается такая: Москва готова организовать благоустройство в шаговой доступности от дома — но не на вашем участке. Чиновники не могут тратить бюджетные деньги на обслуживание частной собственности.

Поправками в правила межевания московские власти, по сути, упростили себе жизнь. Новые правила позволяют снимать участок с кадастра, если его параметры не соответствуют проекту межевания — как и произошло в случае с домом на Плющихе. Потенциально это затрагивает всех москвичей, есть у них проект межевания или нет. Вы можете попробовать заказать разработку проекта сами — такое право по закону у вас есть, — включив в него придомовую территорию и заплатив за него деньги. Но скорее всего в таком виде вам его не утвердят.

Угроза для всех регионов

Дело касается не только Москвы. Столичные власти меняют порядок, закрепленный федеральными нормами. Из Градостроительного и Жилищного кодексов однозначно следует: постановка на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом — обязанность органа власти, которую тот должен исполнять по обращению любого собственника помещения в МКД. Это подтверждено постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ: городские власти не вправе ссылаться на отсутствие проекта межевания при исполнении своих обязанностей. Теперь Москва отступает от этих норм.

Регионы, как правило, копируют столичный опыт. Весьма вероятно, что и они попытаются ввести сходную механику контроля за земельными участками через проекты межевания территории с установлением границ по отмостке фундаментов. Это означает, что под угрозой оказываются участки под многоквартирными домами в любом городе России.

Чем это грозит жильцам

Решение вопроса о собственности на двор важен сразу по нескольким причинам.

Во-первых, передача городу прав на прилегающую территорию означает, что вы не вправе возводить ограждения или монтировать шлагбаум у въезда.

Во-вторых, детская площадка. Казалось бы — пусть будет на городской территории, нам только легче, ведь ремонтировать ее будет «Жилищник». Но никто не гарантирует, что площадка вообще сохранится, если земля под ней не ваша. Город может отдать ее под уплотнительную застройку, и повлиять на это будет крайне сложно. Вы рискуете однажды увидеть новую постройку впритык к вашему дому на месте, где раньше был ваш двор.

В-третьих, и это самое серьезное, — отсутствие придомовой территории снижает стоимость вашей недвижимости. Если до вашего квартала доберется программа комплексного развития территории жилой застройки, без двора в собственности вы получите значительно худшие условия компенсации, чем с ним.

Автор: Алмаз Кучембаев

По материалам