Право на возраст: старые здания в центре снова в цене

Александр Авилов/ АГН «Москва»

Центр Москвы полон парадоксов: площадь внутри Садового кольца велика, а свободных площадок почти нет. Новые участки возникают лишь точечно — на месте снесенных советских учреждений или бывших промышленных зон. В этой ситуации девелоперы все чаще обращают внимание на здания с историей: особняки, доходные дома, дореволюционные фабрики и советские НИИ — не только архитектурная память города, но и недооцененный актив.

Однако процесс непростой: сохранить здание зачастую дороже и сложнее, чем снести его и построить новый стеклянный объем. Почему же выбор все чаще делают в пользу редевелопмента? И главное — как сделать его экономически эффективным, не превращая историю в муляж?

В поиске идентичности

Новый бизнес-центр удобнее: его планировки можно оптимизировать под любые нужды, инженерию заложить современную, а риски сделать предсказуемыми. Но у редевелопмента есть неоспоримые преимущества.

Первое — местоположение: исторические здания почти всегда находятся в сложившейся престижной среде, где новое строительство либо запрещено, либо экономически нецелесообразно. «Рынок давно чувствует дефицит площадок в топовых районах, — отмечает управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры» Алексей Алёшин. — Реставрация старинных зданий в центре дает возможность создать проект высокого класса, который невозможно воспроизвести с нуля».

Второе — скорость. «Редевелопмент выводит объект на рынок в 2-3 раза быстрее новостройки», — говорит коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов. «Здание уже существует, требуется лишь капитальный ремонт, — добавляет коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина. — При этом капитал может оборачиваться быстрее, чем в новом строительстве». Это позволяет оперативнее запустить арендный поток и выйти на окупаемость.

Впрочем, редевелопмент бывает разным — от легкого косметического ремонта до фактического возведения нового каркаса внутри старых стен. И скорость, и цена зависят от возраста здания, его технического состояния и охранного статуса. И единого мнения здесь нет.

Генеральный директор и основатель Soulstone Егор Филимонов, чья компания специализируется на реконструкции объектов со значительным износом, приводит другие цифры: «Проведя серию анализов по запросу девелоперов, мы пришли к выводу: демонтаж и новое строительство дешевле и быстрее. В первую очередь из-за кредитного плеча: застройщику нужно обслуживать кредит, а более быстрый ввод в эксплуатацию сокращает срок до начала получения прибыли». По его наблюдениям, исключение — одноэтажные здания без подвала с высотой потолков от шести метров. Так что со сроками может повезти, а может и нет.

Третье — нематериальный фактор. Компании устают от стерильных «стекла и бетона» — им нужна идентичность. «Историческая ценность здания — это своего рода вклад в имидж бренда», — говорит Алексей Алёшин, имея в виду компании, которые выбирают штаб-квартиры в перестроенных особняках. «Атмосфера места, его память могут нивелировать даже такие объективные недостатки, как удаленность от метро или неудобная парковка», — добавляет архитектор, основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio, преподаватель МАРХИ Анастасия Пугачевич.

Камни преткновения

Путь редевелопмента редко бывает гладким. Главный барьер — охранный статус. Если объект — памятник культурного наследия, менять нельзя почти ничего, каждое действие нужно согласовывать с органами охраны. «Работа с ОКН сложна, длительна и очень специфична, — констатирует основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов. — Начинаешь реставрацию — под землей археология, в стенах скрытые дефекты, и проект уходит в бесконечные доработки».

Самые сложные случаи — когда под охрану попадают не только фасады, но и интерьеры: историческая лепнина, изразцовые печи, рисунок паркета. Восстановить их можно, но встроить в современный офис или апартаменты, не нарушив требований пожарной безопасности, — головоломка. «Предметом охраны могут быть даже материалы перекрытий или тип кровли, — уточняет Анастасия Пугачевич. — Интеграция новой инженерии в старую застройку — огромная проблема. Где разместить наружные лестницы и пути эвакуации, не уничтожив историю?»

Не менее остро стоит вопрос технического состояния: старые здания строились под другие нагрузки — их перекрытия, балки, фундаменты не выдерживают современного оборудования или даже просто снеговой нагрузки на кровлю.

«Практика показывает: реконструкция почти всегда выходит для застройщика дороже и длится дольше, чем новое строительство, — говорит Егор Филимонов. — Почти на всех наших объектах плита покрытия кровли требует серьезного усиления». Внутри здания приходится делать дополнительные фундаменты и колонны, потому что существующие ригели не выдерживают нагрузок, требуемых девелопером. Круг подрядчиков, способных на такую работу, крайне узок, а цена их услуг заметно выше среднерыночной.

Кто живет в старых стенах?

Портрет клиента проектов редевелопмента в центре заметно шире, чем десять лет назад. Тогда основными обитателями отреставрированных особняков были банки, страховые компании и юридические фирмы. Сегодня — тоже они, но не только.

«Среди наших клиентов — финансовые структуры, организации, работающие с госконтрактами, юридические и консалтинговые фирмы, медицинские учреждения премиум-класса, — перечисляет Елизавета Ильюхина. — Но есть и те, кто сознательно ищет именно здания с историей. Многое здесь зиждется на эмоциях». С ней согласен Алексей Алёшин: «Арендаторы выбирают малоэтажную застройку в центре с кафе, магазинами и камерной атмосферой. Для них важен комфорт сотрудников».

Особый пласт — креативные индустрии. «Представители дизайна, IT и современного искусства готовы платить за уникальную атмосферу, которую невозможно воспроизвести в типовом бизнес-центре, — замечает Максим Долгов. — Им нужен не просто квадратный метр, а идентичность места».

В жилом сегменте, по словам исполняющей обязанности коммерческого директора компании «Север» Марии Долгих, интерес к историческим зданиям взрывной: «С конца 2024-го до осени 2025 года количество запросов на квартиры в исторических зданиях увеличилось в среднем в 13 раз по нескольким российским городам, включая Москву. Покупатели ценят не только функциональность, но и атмосферу, историю и архитектурную выразительность района».

Технические лабиринты

Говорить о редевелопменте, обходя тему инженерии и конструктивов, — все равно что обсуждать театр, не заглядывая за кулисы. А там, как правило, жесткий, нефотогеничный, но особенно важный труд. Лифты, вентиляция, кондиционирование, пожарные системы — все это нужно разместить внутри здания, которое ничего подобного не предусматривало.

«Интеграция в существующее здание новых конструкций и инженерии, отвечающей актуальным запросам пользователей, — одна из главных головоломок, — подтверждает Анастасия Пугачевич. — Правила пожарной безопасности нельзя игнорировать».

Креативный директор реализующей проекты полного цикла компании «Генпро» Евгений Зеленов приводит пример такой работы: в одном из проектов нужно было сохранить чугунные исторические колонны. «Нам пришлось разрабатывать специальный красочный слой, который можно приравнять к негорючим материалам, чтобы помочь девелоперу получить разрешение на строительство жилого объекта», — рассказывает эксперт.

Со временем несущая способность балок, стен и перекрытий неизбежно страдает. «При реконструкции здания завода «Россельмаш» эпохи конструктивизма в Ростове-наДону состояние перекрытий было критическим, что потребовало серьезных работ по усилению, — рассказывает основатель архитектурного бюро BOHAN studio Дарья Туркина. — Аналогичная ситуация сложилась и с кинотеатром «Художественный»: кровля просто не выдерживала нагрузок, ее пришлось полностью переделывать. Оригинальные балки сохранили, но они теперь выполняют исключительно эстетическую, декоративную функцию».

Есть и экзотические сценарии. «Бывшие химические производства, лаборатории могут требовать обеззараживания, замены верхнего слоя почвы, рекультивации», — предупреждает Анастасия Пугачевич.

Сносить нельзя сохранить

При всех сложностях девелоперы и архитекторы все чаще выбирают сохранение. Хотя, по признанию многих, снос часто выглядит проще. «Проектировщики действительно часто предлагают снос как более простой и технически понятный сценарий, — признает Дмитрий Софронов. — Но мы в ряде случаев сознательно выбирали сохранение. За счет более раннего запуска арендного потока удается выходить в целевую доходность».

Управляющий директор компании TITUL Никита Деев-Анисимов видит обратную сторону: «Сегодня проекты со сносом — скорее исключение. Город заинтересован в максимальном сохранении исторической среды, и девелоперам приходится искать решения в рамках адаптации. Однако экономика таких проектов часто не сходится. Девелоперы отказываются от реализации, здания годами простаивают, постепенно приходят в аварийное состояние — и риск утраты объекта становится выше».

Мнения о том, можно ли масштабировать успех, расходятся. Максим Долгов категоричен: тиражировать ГЭС-2 невозможно и не нужно: «Это работа мастерской Ренцо Пьяно (Renzo Piano) — такие вещи должны оставаться штучными».

Дарья Туркина согласна, но с оговоркой: подход, внимательный к деталям и пропорциям прошлого, тиражировать стоит. Евгений Зеленов добавляет, что таких проектов могло бы быть больше, если бы девелоперы перестали бояться сложностей.

Редевелопмент исторических зданий в центре перестал быть экзотикой, но не перестал быть вызовом. У него есть своя экономика, свои риски и свои герои — архитекторы и девелоперы, готовые изобретать технологии на ходу. За право сохранить город с историей они платят временем, деньгами и нервами.

По материалам