Свой или чужой: управление курортными апартаментами

/FOTODOM

Черноморское побережье традиционно остается одной из главных точек притяжения для российских покупателей недвижимости: море, климат, возможность приехать в любой сезон — эти факторы стабильны. Однако в последние два-три года характер спроса изменился. Все больше покупателей рассматривают курортную недвижимость не только как «дачу у моря» для личного пользования, но и как финансовый инструмент, способный приносить регулярный доход.

Особенно это заметно в сегменте сервисных апартаментов — объектов с готовой инфраструктурой и возможностью сдачи в аренду. И здесь перед покупателем встает вопрос: кто и как будет управлять его активом. Варианта два — передача объекта в управление сетевому гостиничному оператору (Azimut, Cosmos, Alean, Domina и др.) или управление через собственную управляющую компанию девелопера. Разница между этими моделями влияет на доходность, ликвидность при перепродаже и уровень операционных рисков.

Структура рынка

По оценкам NF Group, по состоянию на конец I квартала 2026 года суммарный объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Черноморского побережья составил около 8,8 тыс. лотов. Из них примерно треть пришлась на Республику Крым (2,9 тыс. лотов), две трети — на Краснодарский край. За последний год количество экспонируемых сервисных апартаментов увеличилось на 52% на фоне старта продаж новых, в том числе масштабных проектов.

Как отмечает партнер NF Group Ольга Широкова, в действующих апарт-отелях Черноморского побережья распределение по общему проектному объему между сетевыми и несетевыми операторами составляет примерно 60% и 40% соответственно. При этом в строящихся либо готовящихся к открытию объектах доля сетевых операторов доходит почти до 80%.

Схожие процессы заметны в Крыму. По словам Ольги Широковой, в последние годы наблюдаются укрупнение сетевых игроков и расширение географии их присутствия. «В Крыму в 2025 году отмечался выход на рынок крупных, в том числе федеральных игроков гостиничного сегмента, среди которых Cosmos Hotel Group (с проектами Cosmos Crimea Atlantis Therms & Resort, Cosmos Stay Hidden Yalta Apartments и др.), несколько объектов в управление взял оператор VALO Hospitality («Темпо», «Мойнако Резорт»), а также UPRO GROUP («Альба дель Маре»)».

Анапа лидирует

По данным консалтинговой компании MACON, на Анапу пришлось около 15% всех сделок с апарт-отелями в России (1 150). Как объясняет заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт, интерес инвесторов связан с более низким порогом входа по сравнению с Сочи. «Малое количество запусков объектов высокого уровня в предыдущие периоды сформировало отложенный спрос», — говорит она.

Как отмечает директор «ССК Анапа» Майя Симдянова, в Сочи слишком дорого, в Геленджике — ограниченный объем новой застройки. Анапа в начале года «выстрелила», и это наглядно демонстрирует положительная динамика спроса, причем на фоне все еще высоких ипотечных ставок.

Генеральный директор MACON Илья Володько добавил, что до конца года спрос на рынке апарт-отелей увеличится не более чем на 10%, а Анапа продолжит удерживать лидерство: «Привлекательность Анапы для инвесторов — в оптимальном соотношении стоимости апартаментов и их доходности. Также высокий интерес сохранится к проектам в Евпатории и Кавказских Минеральных Водах».

Что влияет на доходность

Цифры и прогнозы показывают общую картину. Но для конкретного инвестора важнее другое: что определяет доходность его апартаментов. Ответ во многом зависит от того, как устроен сам объект и кто им управляет.

По словам Ольги Широковой, основной риск для покупателя сервисных апартаментов — несоответствие заявленного продукта реальному. Это напрямую бьет по доходности. Она выделяет две группы факторов, на которые стоит обращать внимание.

Первая — это все, что связано с управляющей компанией: ее известность, репутация, наличие в портфеле удачных кейсов управления, а также предлагаемые программы доходности: их условия и прозрачность схемы расчета. Вторая — это наполнение апарт-отеля, в первую очередь наличие сервисов и инфраструктуры как фактор, создающий апартаментам дополнительную ценность и впоследствии оказывающий влияние на ставку аренды номеров.

«В отдельных проектах реальная доходность для инвестора может составлять 10% годовых и выше, но это точно не средний показатель по рынку, который находится на уровне 6-7%», — уточняет эксперт.

Ценовые параметры и порог входа

На конец марта, по данным NF Group, средняя стоимость лота в апарт-отелях Черноморского побережья составила 29,8 млн рублей. При этом показатель в Краснодарском крае практически вдвое выше среднего бюджета в Крыму — 36,9 млн рублей против 20,8 млн. Этот разрыв объясняется тем, что основной объем предложения сервисных апартаментов в Краснодарском крае сосредоточен в Сочи — самом дорогом городе побережья, где представлены элитные проекты, тогда как в Крыму элитного предложения в формате апарт-отелей пока нет.

По классам средний бюджет сервисных апартаментов, по данным NF Group, распределяется следующим образом: в элитном сегменте (представлен только в Краснодарском крае) — 69,4 млн рублей, в бизнес-классе — 35,1 млн в Краснодарском крае против 21,3 млн в Крыму, в комфорт-классе — 17,6 млн в Краснодарском крае против 13,3 млн рублей в Крыму.

Как подчеркивает генеральный директор проекта «Курорт Лучи» Владимир Ковалёв, инвесторы ищут более комфортный порог входа при сохранении доходности: «Средняя стоимость предложения в Сочи вдвое выше, чем в Анапе, при этом разница отелей 4* и 5* далеко не такая существенная — 17 тысяч рублей в Анапе против 25 тысяч в Сочи».

Независимо от динамики объема предложения, ключевые курортные направления юга России показывают устойчивый рост цен. По данным Urban (по всем типам недвижимости на первичном рынке), в Крыму средневзвешенная цена за год поднялась на 22,7% — до 298,7 тыс. рублей за кв. м, в Анапе — на 20,4%, до 346,1 тыс. Недвижимость в краснодарских новостройках подорожала на 15% — до 179,1 тыс. рублей за кв. м, в Сочи рост составил лишь 1,5% — до 706 тыс.

Модель управления и ликвидность

Общая динамика цен на первичном рынке понятна. Но для сегмента сервисных апартаментов, где ключевую роль играет управление, важны не только цены, но и то, как объект работает после покупки.

По словам Ольги Широковой, наличие профессионального оператора вызывает больше доверия к продукту: «Это узнаваемое имя или бренд, собственные стандарты сервиса, понятная доходность». Наличие оператора особенно важно на первичном рынке — до запуска апарт-отеля. А при покупке на вторичном рынке в уже работающем объекте отсутствие профессионального оператора может быть компенсировано хорошими операционными показателями. «Иными словами, — уточняет Ольга Широкова, — на первичном рынке сетевой оператор снижает риски несоответствия продукта заявленным параметрам. При перепродаже работающего объекта важнее реальные показатели, но узнаваемый бренд остается плюсом».

Рынок апарт-отелей на Черноморском побережье демонстрирует последовательное смещение в сторону профессионального гостиничного управления. По данным NF Group, в новых проектах доля сетевых операторов достигает 80% против 60% в уже действующих объектах. Это не означает, что собственная УК девелопера перестает существовать — такие проекты есть, и некоторые из них успешно работают. Однако для инвестора, который хочет минимизировать риск несоответствия продукта заявленным параметрам и получить прозрачную отчетность, модель с сетевым оператором является более предсказуемой, особенно на этапе покупки на первичном рынке. На вторичном рынке разница сглаживается: хорошие операционные показатели могут нивелировать отсутствие узнаваемого бренда, но сам бренд остается дополнительным аргументом при продаже.

По материалам