Из ниши — в тренд: недвижимость в горах перестает быть «зимним» активом

/FOTODOM

Горнолыжный сезон для туриста начинается с первого снега, открытия трасс и очередей у подъемников, но для инвестора точка входа наступает раньше. Оценивать локацию, инфраструктуру, динамику строительства, транспортную доступность, качество управления и потенциал круглогодичной загрузки будущего актива стоит задолго до зимнего пика спроса. Аналитики Академии городских технологий «Среда» рассматривают горнолыжные курорты не только как пространство зимнего отдыха, но и как рынок крупных инвестиционных проектов.

Современные горнолыжные курорты демонстрируют высокие экономические показатели не только зимой, но и летом. Более того, именно в летний период видно, насколько территория живет вне пикового сезона: есть ли событийная программа, работают ли рестораны, медицинские и спа-сервисы, прогулочные маршруты, термальные комплексы, детская инфраструктура. Эти детали как раз и определяют, будет ли объект просто «квартирой у гор» или полноценным доходным активом.

Выход из ниши в круглогодичность

Российский рынок курортной недвижимости долгое время был устроен достаточно просто: главным символом ликвидности оставалось Черноморское побережье Краснодарского края и Крыма, позднее побережье Каспийского моря и Калининградской области. Именно эти направления сформировали у частного инвестора представление о курортном жилье как о понятном и эмоционально привлекательном активе.

Но сейчас эта модель меняется: море остается мощным мотивационным аргументом при выборе объекта инвестирования, но перестает быть безусловным параметром ликвидности. Кроме того, на популярных прибрежных направлениях инвестор сталкивается с высокой ценой входа, ограниченным предложением, регуляторными ограничениями и конкуренцией за качественные объекты. Сочи, например, по итогам 2025 года закрепил статус одного из самых дорогих рынков жилья в стране: средняя стоимость квадратного метра там достигла 533 тыс. рублей.

При этом спрос на курортную недвижимость остается высоким: в тройку лидеров по итогам 2025 года вошли Алтай (40% запросов), Архыз (25%) и Сочи (20%), а доля иногородних покупателей в Крыму, Краснодарском крае и Калининградской области варьируется от 42 до 63%.

Однако тот факт, что интерес смещается в сторону территорий, где курортная функция только набирает силу, очевиден. Так, по данным Минэкономразвития России и Российского союза туриндустрии, внутренний туристический поток в 2025 году приблизился к рекордным 97 млн поездок, что составляет рост на 5,8% год к году. Примечательно, что спрос на российские горнолыжные курорты в ноябре-декабре вырос на 81% относительно аналогичного периода предыдущего сезона.

География поездок действительно стала расширяться вглубь страны, россияне активнее осваивают термальные курорты Тюмени, бальнеологические кластеры Кавказа, загородные комплексы Карелии и Алтая. Таким образом, горнолыжные, бальнеологические и всесезонные кластеры постепенно перестают быть нишевыми направлениями и начинают конкурировать не только за туриста, но и за капитал.

«Причина в том, что современный курорт уже не живет только одним сезоном — сегодня горные территории развивают летние маршруты, трекинг, велоинфраструктуру, термальные и оздоровительные форматы, событийные программы, гастрономические фестивали, семейные активности. Чем шире спектр всесезонных услуг, тем выше потенциальная загрузка объекта и тем меньше зависимость дохода от нескольких зимних месяцев», — объясняет директор департамента исследований и аналитики «Среды» Дарья Дорохина.

Операционная модель «квадратов»

Приобретение курортной недвижимости перестает быть классическим активом для личного использования, переходя в разряд экосистемы туристического бизнеса. Рынок структурно делится на несколько форматов. С одной стороны, это традиционные курортные гостиничные объекты: отели, апарт-отели, санатории, сервисные апартаменты с профессиональным управлением. С другой стороны, это частная недвижимость, которая может как использоваться владельцем для личного отдыха, так и приносить стабильный доход. Но такая «двойная» модель работает только там, где инвестор заранее понимает правила игры.

Курортный объект действительно может быть одновременно личной резиденцией и источником арендного дохода, однако его экономика во многом определяется юридическим статусом, налоговой нагрузкой и режимом эксплуатации. В России особенно важно различать жилье и апартаменты: последние относятся к коммерческой недвижимости, привлекают более низкой ценой на старте, но не дают права постоянной регистрации и имеют иную налоговую и коммунальную нагрузку. Для инвестора это не обязательно минус, если математика проекта сходится

Поскольку курортная недвижимость все чаще используется в гибридной модели — как личная резиденция владельца и как объект для краткосрочной аренды, — на первый план выходит уже не столько стоимость квадратного метра, сколько эффективность операционной модели.

«Один и тот же объект может остаться дорогой эмоциональной покупкой, а может стать источником пассивного дохода или элементом гостиничного бизнеса. И эта разница определяется не живописным видом из окна, а качеством управления объектом. То есть ключевая роль отводится управляющей компании, выстроенной системе загрузки, каналам продаж, стандартизации сервиса и прозрачному распределению дохода», — считает Дарья Дорохина.

УК как фильтр ликвидности

На курортных рынках наличие профессиональной управляющей компании становится не сервисным дополнением, а одним из главных факторов стоимости. Частный инвестор редко готов самостоятельно заниматься бронированиями, уборкой, коммуникацией с гостями, мелким ремонтом, динамическим ценообразованием и продвижением объекта. На горнолыжных курортах эта задача еще сложнее: спрос резко меняется в зависимости от дат, погоды, праздников, школьных каникул и спортивных событий.

Поэтому наиболее устойчивыми выглядят форматы, где объект изначально встроен в управляемую модель: апарт-отель, сервисные резиденции, гостиничный комплекс, брендированный проект. Для тех, кто не готов самостоятельно управлять объектами, работающим инструментом выступают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, чистые активы которых по итогам 2025 года выросли в 1,5 раза, достигнув 893 млрд рублей, а фактическая доходность держится в диапазоне 16-32% годовых.

Фактор господдержки

Развитие горнолыжных курортов как всесезонных невозможно без дорог, инженерных сетей, подъемников, коммунальной инфраструктуры и точек притяжения. Для девелопера это дорогая и «длинная» часть проекта, а для инвестора — ключевой индикатор будущей ликвидности. Поэтому важную роль играет государственная поддержка.

В рамках национального проекта «Туризм и гостеприимство» заявлена цель — увеличить число туристических поездок до 140 млн к 2030 году, а среди инструментов поддержки указано льготное кредитование строительства крупных точек притяжения, включая горнолыжные курорты. Для рынка недвижимости это означает, что часть будущей капитализации формируется не только усилиями частного девелопера, но и развитием территории в целом.

«Всесезонность туристического предложения — важнейший фактор инвестиционной привлекательности. В рамках работы над туристическими мастер-планами мы смотрим, каким образом обеспечить более равномерный туристический спрос в течение года. Здесь все зависит от локации: гдето решения связаны с развитием событийной повестки и сервисов, а где-то необходимы инфраструктурные решения, например, обеспечение транспортной доступности в межсезонье», — говорит директор департамента стратегического анализа и экономики «Среды» Галина Плотникова.

В итоге горнолыжная недвижимость перестает быть нишевым продуктом и становится частью более широкого рынка курортных активов. Ее инвестиционный потенциал определяется уже не только близостью к трассам или видом на склон, а качеством всей территории: транспортом, инженерной инфраструктурой, сервисами, управляющей моделью и способностью курорта работать круглый год.

Топ-10 горнолыжных курортов России*:

1. Красная Поляна (Сочи) — 9,17

2. Манжерок (Алтай) — 8,2

3. Горный воздух (Южно-Сахалинск) — 7,6

4. Архыз (Карачаево-Черкесия) — 6,8

5. Большой Вудъявр (Мурманская область) — 6,6

6. Абзаково и Банное (Южный Урал) — 6,6

7. Шерегеш (Кемеровская область) — 6,2

8. Белокуриха (Алтайский край) — 6,2

9. Солнечная долина (Челябинская область) — 5,8

10. Эльбрус (Кабардино-Балкария) — 5,6

*Оценка Академии городских технологий «Среда», по 10-балльной шкале

По материалам