Прогноз рынка жилья 2026: итоги форума «Девелопмент Будущего»

МБК

В конце сентября в Парке Горького прошел ежегодный всероссийский форум по недвижимости «Девелопмент Будущего» — главное закрытое событие рынка жилой недвижимости России. 250 топ-менеджеров, 25 спикеров в формате прямого разговора говорили о том, как зарабатывать, когда правила игры меняются каждый месяц. Организатором форума выступил Московский Бизнес Клуб, бизнес-ассоциация с 19-летней историей, объединяющая владельцев и топ-менеджеров компаний рынка недвижимости.

Рынок жилья в 2026 году: баланс предложения и спроса

В 2026 году рынок недвижимости сохранит стабильность: объем продаж не просядет ниже показателей 2025 года и составит около 5 трлн рублей. Такой прогноз дал, выступая на форуме, директор регионального корпоративного бизнеса «ДОМ.РФ» Банк Алексей Ляшенко.

Отрасль завершила 2025 год достаточно оптимистично. «Снижение на 12% по запуску новых проектов — это неплохо, потому что консенсус-прогноз по отрасли предполагал падение на 20-30%. 41 миллион квадратных метров новых проектов — достаточно оптимистичный показатель», — сказал он.

По словам эксперта, текущая динамика подтверждает устойчивость тренда. «По итогам восьми месяцев 2026 года запущено около 26 миллионов квадратных метров жилья, а общий объем строительства держится на уровне 120 миллионов квадратных метров. Несмотря на негативные ожидания отрасли, тренд 2025 года продолжается», — отметил Алексей Ляшенко.

Согласно приведенным им данным, портфель строящегося жилья увеличился с 116,6 млн кв. м в 2025 году до 120,6 млн кв. м по итогам восьми месяцев 2026 года (рост на 2% г/г и на 3% к 01.01.2026 соответственно).

По словам Алексея Ляшенко, аналитики фиксируют на рынке структурный сдвиг: меняется модель продаж. «Мы видим, что снижается доля ипотечных продаж и начинается рост за счет рыночных инструментов, в первую очередь за счет кэша и за счет рассрочки у девелоперов. С другой стороны, мы видим, что значимо снижается доля льготного финансирования, льготной ипотеки, и начинается устойчивый тренд на рост рыночной ипотеки», — добавил Алексей Ляшенко.

Предложение и спрос: баланс показателей

Баланс между предложением и спросом остается ключевым фактором стабильности рынка. Важным индикатором выступает динамика продаж по договорам долевого участия (ДДУ). В 2025 году продажи демонстрировали рост как в натуральном, так и в денежном выражении, вопреки негативным ожиданиям части участников рынка. Этот тренд сохраняется и в 2026 году: по итогам восьми месяцев фиксируется рост продаж у застройщиков.

По прогнозам экспертов, годовой объем продаж в денежном выражении не опустится ниже уровня 2025 года и сохранится на отметке порядка 5 трлн рублей. При этом существенно меняется структура спроса: снижается доля ипотечных сделок, в том числе за счет сокращения сегмента льготной ипотеки, и одновременно растет доля продаж за счет собственных средств покупателей и рассрочек от девелоперов. Параллельно наблюдается устойчивый тренд на рост доли рыночной ипотеки. Состояние рынка характеризуют два ключевых индикатора. Первый —степень строительной готовности объектов: по состоянию на 1 августа она составляет комфортные для девелоперов 68%. Второй — коэффициент поглощения, который оценивается примерно в три года. Эти показатели свидетельствуют о сбалансированности рынка и создают основу для продолжения запуска новых проектов.

Проектное финансирование остается основным источником средств для застройщиков и продолжает расти. Портфель проектов в банковском секторе достиг 24,5 трлн рублей, увеличившись на 8% по сравнению с предыдущим годом. При этом средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков находится на уровне порядка 10% — это одна из самых низких ставок в российской экономике на текущий момент.

Ключевые вызовы

Согласно результатам ежегодного опроса девелоперов (индекс настроений застройщиков), ключевым вызовом и главным трендом на 2026-2027 годы станут объемы продаж — этот фактор отметили 65% компаний.

Наряду с падением спроса застройщики выделяют еще две серьезные проблемы: высокую стоимость проектного финансирования из-за жестких условий банков, а также контроль себестоимости — рост затрат на материалы, логистику и рабочую силу делает управление расходами критически важным фактором для сохранения рентабельности проектов.

Кризис, которого не было

Генеральный директор и совладелец девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова напомнила, что отрасль ждала кризиса в 2025 году. Высокая ключевая ставка, дорогой проектный заем, стагнация — тогда аналитики прогнозировали, что рынок начнет восстанавливаться к середине 2026-го. Девелоперы «сжали зубы» и ждали. Но ожидаемого кризиса в 2025 году по факту не случилось: цены росли. «В Новой Москве, например, за год прирост составил около 25% — на уровне реалий 2020 года. Причина — ожидания ограничения семейной ипотеки: покупатели спешили успеть, и это поддерживало спрос», — пояснила эксперт.

Зато в 2026 году, по словам Айгуль Юсуповой, реальность оказалась жестче прогнозов. Ставка снижается медленнее, чем ожидалось. Доступная рыночная ипотека вряд ли вернется до 2028 года.

Управлять проектами в режиме неуправляемого рынка

Приняв реальность, компания сформулировала главную задачу: найти инструменты, которые позволяют успешно управлять проектами в условиях, когда рынок вышел из-под контроля. И такие инструменты были найдены.

Во-первых, важна реалистичная оценка рынка. Оптимистичные графики роста цен часто не учитывают поправку на строительную готовность. Честный анализ — основа для принятия решений.

Во-вторых, надо управлять темпом продаж, а не объемом. Цель — не максимальные продажи любой ценой, а темп, при котором финансовая модель проекта остается устойчивой.

Нужно отказаться от агрессивных инструментов. Массовые рассрочки и субсидирование первоначального взноса создают иллюзию спроса, но ухудшают экономику проекта.

И очень важна открытая коммуникация. Честный диалог с дольщиками и подрядчиками — с конкретными рендерами, сроками и планами — работает лучше, чем замалчивание и перенос сроков.

Внимание как основа городской экономики и психологии

Коммерческий директор компании «Неометрия» Ленария Хасиятуллина рассказала о новом подходе девелопера — философии внимания. Ее суть — в осознанном проектировании городской среды, где внимание человека, ставшее сегодня дефицитным ресурсом, не рассеивается из‑за избытка раздражителей (шума, рекламы, хаотичной застройки), а направляется на то, что делает пространство комфортным и безопасным.

«Внимание человека лежит на стыке экономики, психологии и градостроительства: именно за него сегодня конкурируют городская среда и девелоперские проекты. Задача проектировщиков — не просто «зацепить» взгляд, а создать условия, в которых человек чувствует себя спокойно, свободно ориентируется и может распоряжаться своим временем», — сказала эксперт.

Ленария Хасиятуллина привела данные исследований, которые показывают, насколько сильно инфраструктура влияет на повседневную жизнь. По данным 2025 года, 63% сотрудников выбирают место работы с учетом социальной инфраструктуры — им важно не только рабочее пространство, но и возможность проводить время вне офиса: прогуляться, пообедать, позаниматься спортом.

В благоустройстве для жителей самыми важными остаются паркинги, функционально-деловые и детские площадки. При этом лишь 17% жителей России довольны текущим благоустройством районов, где они живут, что говорит о большом потенциале для улучшения городской среды. «У нас еще много работы, чтобы сделать жизнь людей лучше», — резюмировала Ленария Хасиятуллина.

Коммерческий директор девелоперской компании «Пионер» Алиса Шишнина рассказала, как меняется портрет покупателя жилья и почему застройщикам уже сейчас нужно проектировать дома под запросы поколений Z (родились с 1997 по 2012 год) и «Альфа» (после 2013 года).

Сегодня квартиры приобретают поколения X (с 1965 по 1980 год) и Y (с 1981 по 1996 год) — зачастую для своих детей. Но уже в ближайшие годы ситуация изменится. В следующем году поколение Z станет основной рабочей силой и главной целевой аудиторией рынка недвижимости. При этом крупные проекты, которые закладываются сегодня, будут полностью реализованы через 10-12 лет — тогда принимать решения о покупке будет уже совершенно новое поколение. Поколение «Альфа» также постепенно входит в число покупателей: пока таких сделок немного, но в ближайшие пять лет тренд будет только набирать силу.

Что важно новому покупателю

На основании покупательского поведения «Пионер» выделяет несколько ключевых запросов, которые отличают молодые поколения от их родителей.

Во-первых, экономия времени. Концепция «15-минутного города» постепенно превращается в еще более локальную модель. Новым покупателям важно, чтобы все необходимое находилось рядом с домом. Они стремятся высвободить время и перекладывают рутину на технологии — искусственный интеллект, который закрывает бытовые вопросы.

Во-вторых, ментальное здоровье и долголетие. Интерес к longevity, превентивной медицине, качеству сна и осознанности — это не мода, а устойчивый тренд. Молодые поколения выбирают среду, которая поддерживает физическое и психологическое благополучие.

В-третьих, гибридный образ жизни. Дом перестает быть просто спальней. Покупатели хотят в одном месте жить, работать, отдыхать и общаться. Девелоперы отвечают на это, формируя не отдельные башни, а кварталы с многофункциональным наполнением.

«Один из ключевых запросов нового поколения — так называемое третье место: пространство между домом и работой, где можно встретиться с людьми. Коворкинги, кафе, лобби — этого уже недостаточно. Нужны полноценные общественные зоны, формирующие круг общения и чувство принадлежности к сообществу», — подчеркнула Алиса Шишнина.

По материалам