В проектах многоквартирных домов может появиться раздел об эксплуатации

/FOTODOM

Национальное объединение изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) выступило с инициативой дополнить состав проектной документации многоквартирных домов (МКД) отдельным разделом — «Эксплуатационная документация». Изменения призваны связать этап строительства с будущим обслуживанием здания, обеспечив его безопасность, долговечность и функциональность. Традиционно между проектированием, строительством и последующей эксплуатацией МКД существует разрыв, поскольку эксплуатационная документация для здания как отдельный этап не разрабатывается.

«Требования к эксплуатационной надежности, ремонтопригодности и энергоэффективности объектов капитального строительства формируются на стадии проектирования и должны быть зафиксированы в документации, разрабатываемой проектировщиком. Более того, в современных подходах, например, при использовании технологий информационного моделирования, информация, заложенная на этапе проектирования, используется и актуализируется на всех последующих этапах жизненного цикла здания, включая эксплуатацию», — пояснил советник президента НОПРИЗ Леонид Чернышов.

Предложение включить в состав проектной документации МКД раздел «Эксплуатационная документация» нашло живой отклик и поддержку в профессиональной среде. По словам главы Экспертного совета (ЭС) при Комитете Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ) Владимира Ресина, данная инициатива давно назрела: «Сколько лет мы говорим: дом построили, ключи отдали. А что дальше? Управляющая компания приходит и начинает разбираться, где какая арматура стоит, как обслуживать сложное инженерное оборудование, какие узлы требуют особого внимания. И эксплуатирующая организация действует методом проб и ошибок. В результате — преждевременный износ, аварии и, как следствие, рост затрат жильцов». Владимир Ресин заверил, что ЭС поддержит инициативу НОПРИЗ, чтобы она стала инструментом снижения издержек для людей.

Это становится еще более актуальным по мере усложнения самих проектов: современная застройка формирует запрос на комплексный подход к эксплуатации объектов, учет инструкций по эксплуатации на всем жизненном цикле, использование цифровых моделей зданий для качественного и рационального обслуживания. «Пока на практике часто складывается ситуация, при которой созданный как единый «организм» жилой комплекс прекращает быть таковым уже на следующий день после ввода в эксплуатацию», — заметил член ЭС Пётр Мурмуридис.

Состав документа

Продолжая разговор об эффективности нового раздела проектной документации, эксперты обратили внимание на его наполнение. По их мнению, в раздел нужно включить не просто перечень оборудования, а конкретно состав и регламенты обслуживания по каждому инженерному узлу, схемы и спецификации в привязке к реальным помещениям, перечень критических отказов и инструкции по их недопущению.

Так, руководитель группы архитекторов бюро ШИП Феодосий Скисов считает, что в проекте должны найти место информация о расположении ключевого оборудования и коммуникаций, регламенты технического обслуживания, рекомендации по периодичности осмотров, а также инструкции по доступу к узлам, требующим регулярного контроля или замены. «Кроме того, есть потребность в разработке плана капитального ремонта и замены оборудования, который включал бы прогноз затрат, маршруты доступа к каждой инженерной системе и периодичность проведения работ», — добавил архитектор.

Конкретизируя предложения, исполнительный директор ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер заявил, что новый раздел проектной документации должен включать паспорт здания, реестр оборудования со сроками службы, перечень рекомендованных материалов, программы обслуживания и сезонной эксплуатации, а также модель жизненного цикла с прогнозом затрат на капремонт.

Точки потери

Обсуждая перспективы эксплуатационной документации, стоит выделить наиболее дорогие и ресурсозатратные в обслуживании архитектурные и инженерные решения, которые, в конечном счете, скажутся на стоимости содержания здания.

Факторов, создающих проблемы при эксплуатации, множество. Чем сложнее комплекс с инженерно-технической точки зрения, тем опытнее должна быть управляющая компания. «Однако самое сложное и дорогостоящее, но без чего МКД просто не просуществует и дня, это лифты — средства вертикального перемещения. К вопросам их эксплуатации и обслуживания нужно подходить максимально ответственно, равно как и к подбору производителя и специализированной сервисной службы», — заметил партнер To You Project Дмитрий Янковенко.

При этом, по мнению Феодосия Скисова, наибольшее влияние на эксплуатационные расходы в России оказывают теплопотери и вентиляция — они больше других систем сильно зависят от архитектуры, материалов и пространства технических помещений. «Затратными могут быть и решения, требующие регулярного обслуживания с привлечением специализированной техники или промышленных альпинистов, — это сложные фасады с большим количеством выступающих элементов, нестандартным остеклением, глубокими нишами и труднодоступными поверхностями», — уточнил архитектор.

Схожая ситуация возникает с отдельными сервисными решениями: декоративными водными объектами, сложными системами освещения, избыточно автоматизированными пространствами общего пользования: они могут формировать дополнительную ценность архитектурной среды, но требуют постоянного технического сопровождения.

Дмитрий Янковенко считает, что проблемными в эксплуатации остаются также открытые лоджии, которые чаще всего находятся в труднодоступных местах и неудобны для уборки в зимнее время. «Я бы рекомендовал, хоть это и затратно при последующей эксплуатации, оснащать их электроподогревом», — сказал он.

В свою очередь, Марк Геллер в числе проблем назвал панорамное остекление «в пол», сложные вентилируемые фасады с большим выносом, разрывами, нестандартным крепежом, эксплуатируемые крыши с зонами отдыха, фитнес-зонами, воркаут-площадками. «Кроме того, системы «умного» дома в местах общего пользования требуют квалифицированного сервисного обслуживания, которое управляющие компании зачастую просто не могут обеспечить, из-за чего оборудование выходит из строя быстрее расчетного срока», — отметил он.

/FOTODOM

Эффект новации

Нет сомнений, что создание исчерпывающего и понятного раздела проектной документации, посвященного всем аспектам обслуживания и ремонта здания, позволит сократить затраты на его содержание и сроки выполнения каких-либо ремонтных работ.

По словам Петра Мурмуридиса, это позволит снизить аварийность и продлить сроки работы дорогостоящего оборудования. «Предложения о формировании модели контрактов жизненного цикла вместе с разработанной эксплуатационной документацией на долгосрочный период времени выражается в предсказуемом для граждан размере платы, профессиональном управлении и сохранности имущества», — сказал он.

Эксперт уточнил, что такой подход означает для застройщиков возможности диверсификации бизнеса, стабильного дохода от эксплуатации и постоянную ответственность за качество строительства. А для управляющих организаций — это долгосрочные контракты, возможность инвестиций и перспективное планирование деятельности.

При этом выгоду от инициативы почувствуют и жители. «При наличии документации, позволяющей обеспечить более корректную работу эксплуатирующей организации, тарифы, по крайне мере в первое время, не должны повышаться. Ведь в таком случае возможно применение меньшей рабочей силы и инженерно-технических средств», — заметил Дмитрий Янковенко. Он также выразил уверенность, что эксплуатационная документация может даже снизить количество споров между собственниками, УК и застройщиками.

По материалам