Мораторий на штрафы для собственников ОКН оживит рынок реставрации

/FOTODOM

Рынок объектов культурного наследия в России — особый сегмент недвижимости, где пересекаются интересы государства, бизнеса и общества. По данным Минкультуры, в реестре ОКН числится свыше 150 000 объектов, значительная часть которых находится в неудовлетворительном или аварийном состоянии. При этом доля частных инвестиций в реставрацию остается сравнительно невысокой: проекты с ОКН считаются высокорисковыми из‑за жестких требований к сохранению облика, длительных сроков согласований и высокой стоимости работ.

Для инвестора покупка ОКН — это не просто приобретение здания, а принятие комплекса обязательств по его сохранению. Охранные обязательства фиксируются в документах и могут включать требования к материалам, технологиям, деталям отделки и даже порядку доступа. Любое отклонение грозит административной ответственностью, а штрафы по КоАП за нарушение требований к содержанию ОКН могут достигать нескольких миллионов рублей. При этом состояние объекта на момент покупки нередко оставляет желать лучшего: многие памятники годами не эксплуатировались, подвергались вандализму или стихийным разрушениям.

Ключевая сложность — временной разрыв между приобретением и возможностью начать легальные работы. После покупки собственнику нужно провести обследование, заказать проект реставрации, пройти историко‑культурную экспертизу, согласовать документацию и только потом получить разрешение на работы. На практике этот цикл занимает от полугода до нескольких лет, причем сроки зависят не только от инвестора, но и от госорганов, подрядчиков и экспертов. В этот период здание продолжает ветшать, а формальные риски для собственника растут.

Депутат Заксобрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов на форуме-съезде «Деловой Россия» выступил с инициативой введения моратория на административные взыскания для новых собственников объектов культурного наследия (ОКН), а также о распространении механизма «инвестиции вместо штрафов». Президент РФ эту идею поддержал.

Эксперты уверены: поддержка инициативы на высшем уровне — важный сигнал рынку. Государство заинтересовано не в наказании покупателей ОКН, а в том, чтобы памятники реально восстанавливались и возвращались в хозяйственный оборот.

Олег Гришунин, директор по правовым и юридическим вопросам ГК «БЭЛ Девелопмент», подчеркивает необходимость создания четкого правового механизма:

«На мой взгляд, предлагаемая инициатива заслуживает поддержки, но ее практическая эффективность будет зависеть от того, насколько точно законодатель определит условия применения моратория. Приобретая объект культурного наследия, инвестор зачастую получает здание, которое длительное время не содержалось надлежащим образом, требует значительных вложений, проведения обследований, разработки проектной документации и прохождения обязательных согласований. Все эти процедуры требуют времени, а их продолжительность не всегда зависит от самого собственника.

В этой ситуации важно разграничить ответственность за неудовлетворительное состояние объекта, сложившееся до его приобретения, и ответственность нового владельца за исполнение уже принятых им обязательств. Полагаю, что мораторий целесообразно распространять на период, объективно необходимый для подготовки и согласования реставрационных работ, при условии, что собственник добросовестно предпринимает предусмотренные законом действия по восстановлению объекта. При этом обязанность обеспечивать сохранность памятника и не допускать ухудшения его состояния должна сохраняться с момента приобретения.

Таким образом, речь должна идти не об освобождении инвестора от ответственности, а о создании разумного правового механизма, позволяющего восстановить историческое здание без риска применения санкций за обстоятельства, которые новый собственник объективно не мог устранить в короткий срок. Именно такой подход, на мой взгляд, позволит соблюсти баланс публичных интересов по сохранению культурного наследия и интересов инвесторов, готовых вкладывать средства в восстановление исторической недвижимости».

Эвелина Ишметова, основатель и руководитель Школы Девелопера, обращает внимание на то, что главная проблема рынка — не столько реальные штрафы, сколько страх неопределенности:

«Сигнал правильный. Для инвестора в ОКН главный страх не штраф как таковой, а неопределенность: купил объект, а через месяц получил предписание на сумму от 200 тыс. до 5 млн рублей за состояние, которое создал не он. Мораторий на проверки и механизм „инвестиции вместо штрафов“ эту неопределенность снимают. Новый собственник получает время подготовить документацию и пройти согласование, а не сразу отбиваться от взысканий. Для рынка это сигнал, что государство хочет, чтобы ОКН покупали, а не наказывало за покупку.

При этом не стоит преувеличивать эффект. Вице‑премьер Голикова прямо сказала, что в судебной практике не нашли случаев, когда новому владельцу ОКН в первые шесть месяцев выставляли штрафы. Значит, проблема отчасти в рисках, которые инвесторы ожидают, а не в тех, что реально реализуются. Но ожидания тоже влияют на решения: если застройщик закладывает риск штрафа в модель, он либо снижает цену на торгах, либо вообще не заходит в проект.

Штрафы вторичны. Реальные ограничители для инвестора в ОКН другие. Первое — земля. Вице‑премьер РФ Марат Хуснуллин назвал это прямо: инвестор покупает объект, а участок под ним оформить не может, и единственный путь — суд. Пока это не решено, любой мораторий остается полумерой: проект нельзя ни финансировать, ни продать. Второе — охранные обязательства и стоимость реставрации. Экономика проекта определяется тем, что именно разрешено делать с объектом и сколько это стоит. Третье — деньги. Реставрация долгая и дорогая, а проектное финансирование для таких объектов остается сложным. Банк неохотно кредитует проект, где неясны земля, обременения и сроки.

Идея работает, когда понятны критерии: кто утверждает дорожную карту, какие сроки, что считается выполнением, что происходит при срыве. Без этого механизм превратится в переговоры, где все зависит от конкретного чиновника. Для инвестора важнее прозрачные правила, чем само обещание отсрочки».

Кристина Дудко, коммерческий директор девелоперской компании Glincom, оценивает потенциал меры для разных сегментов рынка:

«Для рынка это скорее снижение рисков, чем способ радикально удешевить реставрацию. Покупателю исторического здания важно понимать, что ему дадут время обследовать объект, подготовить проект и начать работы, а не оштрафуют, пока он разбирается с доставшимися проблемами. Но пока речь о поддержке инициативы: сроки и условия моратория еще предстоит определить.

Сильнее всего эффект может проявиться в коммерческой недвижимости — гостиницах, офисах в особняках, ресторанных и многофункциональных проектах. Если инвестор понимает будущую доходность, снижение административной неопределенности может стать аргументом в пользу покупки. Особенно в сочетании с льготным финансированием реставрации. В жилой недвижимости влияние будет точечным. На массовый рынок мера вряд ли заметно повлияет. В премиальном сегменте она может облегчить запуск отдельных проектов приспособления исторических зданий под жилье, в классе de luxe — покупку особняков под частные резиденции. Но свободно менять планировки и охраняемые элементы по‑прежнему нельзя.

Главные затраты никуда не исчезнут: восстановление, инженерия, согласования и содержание здания. Поэтому ждать массового роста сделок или цен я бы не стал. Мораторий поможет прежде всего проектам, у которых уже есть рабочая экономика. Важно привязать послабление к конкретному графику восстановления. Иначе получим не инвестиции вместо штрафов, а отсрочку без результата. Критерий успеха — не количество проданных памятников, а число восстановленных и работающих объектов».

По материалам