Офис как бизнес-среда: почему аренда выгоднее покупки в турбулентные времена

Comcity

Продажа офисных помещений стала трендом последних лет. В условиях дорогих денег и высоких кредитных ставок девелоперы заинтересованы в быстром возврате капитала и выходе из проектов, чтобы запускать новые стройки. Многие игроки переориентировались на эту модель. Однако сегодня на рынке наблюдается острый дефицит качественных офисных помещений в аренду. Коммерческий директор офисного парка Comcity Алёна КУДРЯВЦЕВА видит в этом возможность предложить потребителю нужный продукт. В интервью «Стройгазете» она рассказала о ситуации в сегменте коммерческой недвижимости.

Алёна, формат продажи офисов активно развивается, вы же — приверженцы модели аренды, которая сегодня непопулярна у девелоперов. Почему?

Еще 11 лет назад мы сделали осознанный выбор в пользу арендного формата. Убеждены, что всегда будут компании, для которых аренда — самый приемлемый формат: она дает гибкость, которую невозможно получить при владении собственным помещением. Сегодня можно расширить офис и нанять сотрудников, завтра — столкнуться с оптимизацией, и лишь аренда обеспечивает мобильность, вариативность и скорость реагирования. А в периоды турбулентности — будь то пандемия или уход иностранных компаний с российского рынка — аренда доказала свою жизнеспособность.

Покупка офиса часто позиционируется как «актив для себя», а аренда — как операционные расходы. Но с точки зрения экономики бизнеса, где чаще всего скрываются неочевидные риски?

На практике клиенты при сделках купли-продажи могут столкнуться с трудно прогнозируемыми на этапе покупки рисками.

Первый — ликвидность: объект коммерческой недвижимости продается долго и при необходимости быстрой продажи офиса компания вынуждена давать дисконт. Если это небольшой ликвидный блок в удачной локации, скидка может составить 5-10%, но для крупных площадей — целых этажей или зданий — дисконт доходит до 20-30% от рыночной стоимости, а в кризисные моменты и выше.

Второй — скрытые затраты на содержание. Важно считать не только коммунальные платежи, но и инвестиции в отделку помещения, расходы на эксплуатацию и регулярный текущий ремонт, налоги, страхование, износ инженерных систем, содержание персонала… В горизонте 5-7 лет совокупные расходы на поддержание объекта в рабочем состоянии могут оказаться сопоставимы с арендной платой за аналогичный период, что ставит под вопрос выгоду владения.

Третий — операционная негибкость. Покупая офис, вы фиксируете не только площадь, но и локацию, окружение. В сегодняшней турбулентной среде даже крупные компании пересматривают запросы каждые 3-5 лет: гибридный график, новые команды, реорганизация. При аренде офиса сохраняется маневренность: возможность досрочного выхода или, например, расширения в том же портфеле арендодателя.

Четвертый — упущенная выгода. Средства, направленные на покупку офиса, перестают работать на развитие компании. Приобретение офиса означает ставку на рост стоимости актива, в то время как аренда позволяет сохранить капитал в обороте и направить его туда, где отдача максимальна, — в развитие продукта, маркетинг и усиление команды.

При покупке офиса компания получает конкретный актив — квадратные метры, которые можно поставить на баланс. Аренда — это услуга на время. Что арендный бизнес дает клиенту помимо стен?

Аренда — не просто помещение на время, а готовая бизнес-среда с полноценным сервисом. Мы работаем над улучшением инфраструктуры, чтобы резиденты имели все необходимые услуги. Для этого находимся в постоянной коммуникации с арендаторами, получая от них обратную связь. На основе запросов адаптируем пространство — добавляем точки питания, зарядные станции, переоснащаем зоны отдыха. В объекте с множеством собственников такое централизованное управление запросами невозможно.

Мы профессионально управляем всеми сервисами, необходимыми для поддержания комфортной атмосферы внутри бизнес-парка: охрана, клининг, эксплуатация работают как часы именно потому, что за ними стоит единая управляющая команда.

И наконец — сообщество. Мы сознательно подбираем арендаторов, создавая среду, где крупные IT-, логистические компании, банки, представители fashion-индустрии соседствуют и находят совместные проекты. Арендатор, не выходя из здания, получает не только офис, но и доступ к экосистеме.

Вы активно работаете с сообществом арендаторов. Как выстроена работа и какие планы по развитию сообщества на этот год?

У нас всегда велась большая работа с сообществом арендаторов, но в 2025 году основали Клуб арендаторов Comcity. Для нас это стратегический инструмент повышения лояльности и создания долгосрочной ценности объекта, а для резидентов участие в проектах клуба — возможность для личностного и профессионального развития, поиска единомышленников и партнеров. За прошлый год мы провели 40 мероприятий с участием более 10 тысяч сотрудников арендаторов. Вся активность клуба разделена на пять ключевых направлений, что позволяет учитывать интересы арендаторов: спорт и здоровый образ жизни, экологические инициативы, бизнес-треки, социально-благотворительные программы, а также развлекательный блок.

В этом году мы продолжим развивать все пять направлений, делая акцент на плавной интеграции новых резидентов в нашу среду. Учитывая, что в ближайшее время появится несколько новых офисов под аренду, будем рады приветствовать компании, разделяющие наши ценности и готовые стать частью сложившегося сообщества Comcity

По материалам