Ленобласть обогнала Петербург по объемам строящегося жилья

Ленобласть стала одним из крупнейших центров жилищного строительства в стране. Вместе с ростом строительного портфеля меняются и подходы к развитию территорий: новые требования к проектам, обновленные градостроительные нормативы, развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и опорных населенных пунктов (ОНП). О том, почему качество среды становится главным критерием работы строительного комплекса, «Строительной газете» рассказал вице-губернатор Ленинградской области Евгений БАРАНОВСКИЙ.

Евгений Петрович, область впервые обогнала Санкт-Петербург по объему строящегося жилья. О приближавшемся переломе говорила динамика строительного портфеля. По данным «ДОМ.РФ», за последние пять лет объем строящегося жилья в Петербурге сократился почти в 1,7 раза, а в Ленобласти этот показатель вырос примерно на 54%. В чем вы видите причину этого успеха?

Первое — нет никакого соревнования и тем более соперничества. Санкт-Петербург и Ленинградская область развиваются в единой агломерации и во многом дополняют друг друга, при этом действительно можно говорить о том, что область сегодня стала одной из крупнейших стройплощадок страны. Причина, на мой взгляд, не только в объемах спроса или наличии свободных территорий: за последние годы регион выстроил систему, в которой развитие жилья рассматривается вместе с развитием территории. Сформирован понятный горизонт развития: есть спрос, новые территории и единые правила, которые связывают жилье с инфраструктурой. Для девелопера это означает понятные и единые правила работы, для региона — возможность заранее планировать развитие территорий, а не устранять последствия хаотичной застройки. Это подтверждают и цифры.

По данным «ДОМ.РФ», за год объем возведенного жилья в Ленобласти вырос с 4,22 до 5,03 млн квадратных метров, увеличилось количество строящихся домов и квартир, а объем проектов, где продажи еще не открыты, достиг 2,29 млн квадратных метров. Это означает, что застройщики сохраняют долгосрочный горизонт планирования и продолжают инвестировать в новые проекты.

Мне кажется, главный результат заключается именно в этом. Рост строительного портфеля показывает, что рынок видит в Ленинградской области долгосрочную перспективу. Задача региона — подкрепить этот интерес понятными правилами и качественной градостроительной политикой. Именно она создает условия, при которых можно сохранять высокие темпы строительства и одновременно повышать качество городской среды.

Застройщики признаются, что регион в последнее время начал говорить с ними жестче и предметнее. В чем принципиально изменилась позиция власти Ленобласти, и почему этот разворот на строительном рынке стал неизбежным?

Рынок вырос, и вместе с ним выросла цена каждого решения. Когда в регионе строятся миллионы квадратных метров жилья, уже нельзя сначала заселить район, а потом искать место для школы, расширять дорогу и договариваться о сетях: такие ошибки слишком дорого обходятся и бюджету, и жителям, и самому бизнесу. Поэтому область стала раньше входить в проект и задавать больше конкретных вопросов: как территория будет связана дорогами, хватит ли инженерных мощностей, когда появятся школа, детсад, поликлиника, где будут общественные пространства и рабочие места?

Девелопер должен видеть весь объем обязательств до выхода на площадку. Для этого мы обновили градостроительные нормативы, собрали на областном уровне полномочия по договорам комплексного развития территорий (КРТ) по инициативе правообладателя, развиваем программу «Социальные объекты в обмен на налоги». Правила стали точнее и строже.

Такая позиция требует от застройщика более глубокой подготовки, зато дает понятный горизонт проекта. Бизнес заранее понимает условия, регион получает управляемое развитие территории, жители — инфраструктуру, которая появляется вместе с жильем. Именно так сегодня должен работать зрелый строительный рынок.

Почему Ленинградская область в последнее время уверенно отказывается от многоэтажного строительства? С 1 января ужесточили требования к высотности: чтобы получить разрешение у правительства на возведение 21-этажного дома, застройщик должен соблюсти массу требований. В их числе — обязательный архитектурный конкурс и строительство с продуманной заранее комплексной инфраструктурой. Значит ли это, что в регионе не будут строить высотные дома?

Мы никогда не ставили перед собой задачу бороться с этажностью. Вопрос в другом — как получить качественную территорию? Сегодня застройщик уже не может использовать участок только под жилье: в проекте планировки должны появиться школы, детские сады, дороги, общественные пространства, озеленение, инженерная инфраструктура. Все это требует земли. Поэтому область обновила правила высотной застройки. В новых проектах не менее 70% жилья должно приходиться на дома высотой до 12 этажей. Доли зданий от 13 до 16 этажей и от 17 до 21 этажа — по 15% для каждой группы. Более высокая застройка возможна там, где она оправдана архитектурной концепцией и общей логикой развития территории. Такие проекты проходят архитектурный конкурс и рассматриваются на Градостроительном совете. Девелоперу необходимо показать, что дополнительная плотность обеспечена дорогами, сетями, социнфраструктурой, качественными общественными пространствами.

Отдельный подход формируем для территорий вдоль будущей КАД-2 (второй кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга). Здесь мы задаем другой масштаб застройки — преимущественно пять-восемь этажей. Наша задача — сразу заложить более спокойную, соразмерную человеку среду и избежать появления нового пояса высотных кварталов вокруг Петербурга. По сути, мы изменили саму модель отношений с девелопером: раньше главным предметом обсуждения были квадратные метры, сегодня мы говорим о том, какую территорию получат жители через 10-20-30 лет. Если более высокая этажность помогает освободить место для школы, парка или общественного пространства — это грамотное градостроительное решение, если она нужна только для того, чтобы увеличить продаваемую площадь, такой подход регион уже не поддерживает.

Если КРТ становится основным механизмом развития территорий, зачем сохранять программу «Социальные объекты в обмен на налоги»? Не дублируют ли они друг друга?

На первый взгляд может показаться, что эти механизмы конкурируют. На самом деле они решают разные задачи и работают параллельно. Программа «Социальные объекты в обмен на налоги» появилась в тот момент, когда регион активно рос, а многие жилые кварталы уже строились. Она стала формой участия области в создании социальной инфраструктуры: если застройщик платит налоги в Ленобласти, регион готов приобрести не менее 33% будущего объекта. За это время программа доказала свою эффективность. Только в 2025 году по ней введено 11 детских садов на 2 570 мест и шесть школ на 5 192 места. В этом году уже открылось три детских сада и школа в Янине, продолжается строительство еще 23 объектов образования.

КРТ работает иначе. Договор определяет, как будет развиваться территория, и заранее распределяет ответственность между властью и застройщиком. В нем закрепляется, когда и в какой последовательности появятся жилье, дороги, инженерные сети, школы, детсады и другие объекты инфраструктуры. Поэтому один механизм не заменяет другой. КРТ определяет состав проекта, сроки и обязательства сторон, а программа «Социальные объекты в обмен на налоги» помогает застройщику создавать предусмотренную договором социальную инфраструктуру, разделяя расходы с регионом. Эти механизмы будут и дальше работать параллельно: КРТ задает каркас будущего района, а программа помогает наполнить его школами и детскими садами.

Выступая на Петербургском международном экономическом форуме, вы сказали, что Ленинградская область официально переводит хаотичную застройку частных домов в цивилизованное русло с помощью механизма КРТ, а его планируется использовать для управления ИЖС. Почему именно этот механизм был выбран для застройки?

По поручению губернатора область последовательно развивает ИЖС, и сегодня частные дома формируют основную часть жилищного ввода региона — около двух третей. Рынок вырос до такого масштаба, что его уже нельзя оставлять в режиме стихийного освоения отдельных участков. Цена этой стихийности вполне реальна. Каждое лето население многих территорий заметно увеличивается за счет дачников. Резко возрастает нагрузка на дороги, электросети, водоснабжение и водоотведение. В итоге последствия ощущают прежде всего постоянные жители Ленинградской области: снижается давление воды, перегружаются сети, растет транспортная нагрузка.

Поэтому мы постепенно переходим от продажи отдельных участков к развитию целых территорий. Хороший пример — КРТ в Скотном. Там 285 гектаров ИЖС планируются как единый район: с дорогами, инженерными сетями, социальной инфраструктурой и участками для льготных категорий. То есть сначала создается общий каркас территории, и уже внутри него появляется частная застройка. Именно поэтому для ИЖС выбран механизм КРТ: он позволяет заранее определить, откуда придут вода и электричество, как будет устроен подъезд, где появятся социальные объекты, кто отвечает за каждую часть проекта. Для рынка такого масштаба это уже вопрос нормального управления территорией.

Какими вы видите будущее городов, какие проекты могут стать ориентирами?

Мне кажется, главный вызов сегодня — перестать воспринимать развитие территории как строительство отдельных объектов. Город не становится современным только потому, что в нем появились новые дома. Он становится таким, когда жилье, работа, образование, транспорт, общественные пространства и экономика начинают работать как единая система. При этом Ленобласть — это не только города: у нас есть агломерация, малые города, исторические поселения, промышленные центры, сельские территории и ИЖС. У каждого из них свое будущее. Гатчина развивается как административная столица региона, Кингисепп и Усть-Луга — как крупнейшие промышленно-логистические узлы страны, Выборг — как город с уникальным историческим наследием и туристическим потенциалом. И для каждого нужен свой сценарий развития.

Именно поэтому мы обновили региональные нормативы градостроительного проектирования, пересмотрели подходы к плотности и этажности, ввели архитектурные конкурсы для наиболее значимых и высотных проектов. За последние пять лет область ввела более 130 социальных объектов и благоустроила свыше 700 общественных пространств. Сегодня задача — не просто строить новые объекты, а собирать из них полноценную среду. Особое место в этой модели занимает ИЖС. Для многих семей собственный дом — осознанный выбор: близость к природе, свой участок, больше личного пространства. Наша цель — чтобы этот сценарий жизни был доступен без потери качества базовых услуг.

Это я и считаю главным ориентиром. Не идеальный город по единому шаблону, а сильная Ленинградская область, где у человека есть возможность выбрать свой образ жизни: в большом городе, малом историческом поселении или собственном доме — везде получать одинаково высокое качество среды, услуг и возможностей для работы и самореализации.

Что изменил нацпроект «Инфраструктура для жизни» в подходе к развитию территорий?

Нацпроект дал очень конкретную цель: к 2030 году качество среды для жизни в ОНП должно вырасти на 30%, к 2036-му — на 60%. Причем этот показатель включен в оценку эффективности губернаторов и региональных органов власти. То есть теперь мало отдельно отчитаться школой, котельной, дорогой или благоустроенной площадью — нужно показать, что все эти решения вместе действительно улучшили жизнь территории.

В Ленобласти определено 27 ОНП, вокруг каждого формируется своя зона влияния — близлежащие города, поселки и деревни, жители которых пользуются общей медициной, образованием, рабочими местами, коммунальной и социальной инфраструктурами. По сути, речь идет о создании сети локальных агломераций, чтобы развитие области не стягивалось только к границе Петербурга.

Для строительного блока это меняет саму постановку задачи. Мы должны понимать, каких объектов и мощностей не хватает конкретному опорному пункту, как связаны жилье, сети, благоустройство и социальная инфраструктура, какой результат почувствуют жители. В центре оценки — территория целиком, а не количество проведенных мероприятий. Теперь при формировании адресных программ мы должны видеть общий дефицит соответствующего ОНП: сколько не хватает мест в школах, каких мощностей требуют сети, какие общественные пространства и соцобъекты дадут наибольший эффект. Это заставляет отраслевые органы власти планировать проекты совместно, а результат измерять изменением качества среды.

В 2027 году Ленинградская область будет отмечать свое 100-летие. Как и чем собираются встретить эту дату строители?

За 100 лет область прошла путь от восстановления разрушенных городов и создания промышленных центров до одного из самых быстрорастущих регионов страны. К юбилею сформирован большой перечень проектов, которые задают развитие региона на ближайшие годы. Речь идет не о том, что все строительно-монтажные работы по каждому объекту должны завершиться к одной дате, а о целой юбилейной программе: часть объектов будет введена, часть — пройдет проектирование, реставрацию или выйдет на стройплощадку.

В юбилейном контуре рассматриваются и реализуются новые социальные и спортивные объекты, развитие общественных пространств и сохранение исторического наследия. Среди крупных проектов — детская областная больница в Сертолове, Губернаторский лицей во Всеволожске, ледовые арены в Гатчине, Сосновом Бору и Тосно, Центр национальной памяти в Зайцеве, музей «Невский пятачок», работы в крепостях Корела, Копорье, Ивангород и Орешек.

Отдельный блок связан с Гатчиной как центром юбилейных мероприятий: здесь развиваются дороги, городская инфраструктура и реставрационные проекты. Для строительного комплекса это возможность связать юбилей с реальным развитием региона. Где-то результатом станет готовый объект, где-то — начало большой стройки или запуск следующего этапа. Важно, чтобы столетие осталось не только в календаре, а в проектах, которые будут работать на область и после 2027 года.

Что вы пожелаете строителям в их профессиональный праздник?

Строительство — одна из немногих профессий, результат которой остается на десятилетия. По школам, больницам, домам, дорогам и общественным пространствам будут судить не только о нашей работе, но и о времени, в которое они создавались. Поэтому прежде всего хочу пожелать каждому строителю чувства ответственности за то, что остается после нас.

Сегодня отрасль переживает серьезные изменения. Меняются технологии, материалы, требования к качеству среды, появляются новые цифровые инструменты. Но неизменным остается главное: профессионализм людей, которые проектируют, строят и принимают решения. Желаю всем, кто связал жизнь со строительством, надежных коллег, интересных проектов и заслуженной гордости за созданное. Пусть каждый новый объект служит многим поколениям жителей Ленинградской области!

По материалам