Риэлтор в эпоху перемен: отраслевая гильдия адаптируется к новым вызовам

/FOTODOM

На рынке жилой недвижимости отмечаются негативные тенденции. Например, сокращается количество новых запусков проектов при растущей нераспроданности лотов, особенно в регионах. Есть затоваренность в некоторых сегментах. О том, как решать эти и другие проблемы, в интервью «Стройгазете» рассказала Ирина ЗЫРЯНОВА, 12 июня избранная президентом Российской гильдии риэлторов.

Ирина Леонидовна, как повлияло на ситуацию в недвижимости повышение НДС?

Продажа жилых помещений не облагается НДС, поэтому на стоимость новостроек повышение НДС повлияло косвенно, через повышение стоимости строительных материалов. Стоимость вторичной недвижимости в основе своей не опирается на затратный метод, поэтому повышение косвенных налогов напрямую на цену квартир не влияет — только через изменение общей экономической ситуации в стране. Большая часть субъектов рынка риэлторских услуг — индивидуальные риэлторы, которые редко превышают установленные для НДС лимиты выручки, поэтому на стоимость их услуг повышение НДС также существенного влияния не оказало.

Усилия регулятора направлены на сокращение инвестиционно-строительного цикла, а финансовая ситуация ведет к его увеличению из-за снижения темпов строительства. Чем закончится эта «борьба противоречий»?

Диалектика учит, что единство и борьба противоположностей являются источником развития, исторического прогресса. Думаю, что в области экономики взаимодействие разнонаправленных тенденций приводит к поиску и обретению баланса, новой точки равновесия. Логичным способом преодолеть разрыв между требуемым и фактическим сроками инвестиционно-строительного цикла может стать разумное сокращение количества проектов, с тем чтобы более рационально распределить имеющиеся ресурсы, отсечь слабые и рискованные в финансовом плане проекты и сосредоточиться на более реалистичных и продуманных.

В каком горизонте вы видите позитивную динамику спроса на жилье и что ей будет способствовать?

Если мы говорим о статистических показателях в масштабе всей страны, то фундаментальных предпосылок для снижения спроса нет. Нужно иметь в виду, что рынок недвижимости в России очень неоднороден, и стагнация в одних регионах может соседствовать с ростом и развитием в других. В этом нет противоречия: каждый регион, представляющий собой относительно обособленный рынок, находится на собственном этапе общего экономического цикла — и эти этапы не совпадают.

Какие инструменты могли бы эффективно поддержать в нынешней ситуации экономику в целом и стройку в частности? Как вы оцениваете роль и перспективы ЗПИФов?

Опираясь на недавние слова президента РФ Владимира Путина, можно сделать вывод, что в текущей ситуации главным инструментом поддержки экономики в целом должно стать изменение денежно-кредитной политики Банка России. Могу только присоединиться к этому мнению.

Думаю, что закрытые паевые инвестиционные фонды в недвижимости и сейчас не массовое явление и вряд ли им станут в силу своей экономической и правовой природы. Даже в перспективе ЗПИФы не смогут стать альтернативой ипотеке с господдержкой.

Инвестиции в недвижимость всегда были привлекательны, но больше концентрировались на жилье. Сейчас происходит их диверсификация. Охарактеризуйте наиболее привлекательные области инвестирования.

Приобретение недвижимости — консервативное направление инвестирования в силу сравнительно невысокой доходности и такой же невысокой ликвидности. Это больше сохранение капитала. В сравнении с коммерческой недвижимостью доходность жилой всегда была существенно ниже, а сроки окупаемости существенно длиннее.

В такой ситуации вполне естественно сделать выбор не в пользу жилья. Застройщики в ситуации насыщения рынка жилых помещений смещают фокус инвесторов в пользу курортной недвижимости, но всегда нужно понимать, что долгосрочная инвестиция, к которой относится покупка недвижимости, имеет существенные риски, которые трудно заранее спрогнозировать и корректно учесть на всем протяжении срока такой инвестиции.

Инструментов с гарантированной доходностью и гарантированным ростом капитализации не бывает. О достижении целей инвестирования можно судить только в момент продажи объекта и фиксации финансового результата, который бывает как положительным, так и, увы, отрицательным. От убытков никто не застрахован.

Можно считать, что проблема обманутых дольщиков МКД в стране решена, однако растет число проблемных случаев в сфере ИЖС. Прокомментируйте эту ситуацию.

Проблемные случаи в сфере ИЖС вызваны чрезмерным оптимизмом инвесторов и застройщиков в предшествующий период. Как оказалось, рост продаж в этом сегменте рынка недвижимости был не долгосрочным трендом, а ситуативным всплеском на фоне некоторого роста доходов населения.

Нужно признать, что современная цивилизация носит в основном городской, урбанистический характер, это характерно и для России. Исключение составляют лишь традиционно сельскохозяйственные регионы, где развитие сельских территорий экономически оправданно, но таких регионов в России немного.

Специалистам известно, что массовое перемещение населения из многоквартирных домов в индивидуальное жилье влечет за собой несоразмерное увеличение расходов на инфраструктуру. Причем предполагается, что расходы эти должно понести государство, и источником финансирования таких дополнительных расходов должны быть соответствующие налоговые сборы, которые не появились параллельно с ростом сектора ИЖС. Переезжающие за город городские жители ожидают сохранения городского комфорта и привычных услуг, чего часто не бывает.

Оставаясь зарегистрированными и продолжая работать в городах, они не переносят за собой в сельские муниципалитеты свои налоги. Сборы от налога на имущество также не покрывают существенно растущие расходы. Строить асфальтированные дороги и централизованные коммуникации местным и региональным властям не под силу. Количественный рост показателей ИЖС был хорош для позитивной статистической отчетности, но на практике не имел реального положительного эффекта для экономики. Именно это и является причиной отсутствия поддержки этого сектора, которая могла бы сравниться с поддержкой строительства многоквартирного жилья. Отсутствие фундаментальной экономической почвы для поддержки сделало возникновение сложностей с ИЖС лишь вопросом времени.

Насколько продуктивно Российская гильдия риэлторов взаимодействует с органами исполнительной власти в решении перечисленных проблем?

РГР, в первую очередь, — объединение риэлторов, а не застройщиков, и главная задача ассоциации — развитие рынка риэлторских услуг. Конечно, эти рынки взаимосвязаны, и мы не можем быть совсем в стороне от проблем смежников. Наша задача в текущий период — своей экспертизой в области технологий продаж максимально сохранить темпы реализации объектов и таким образом поддержать отрасль в сложный период.

Мы регулярно информируем власти о своем видении проблем реализации льготных ипотечных программ, основанном на практике проведения сделок с такими инструментами, находим возможности для их развития и совершенствования.

Какие региональные организации гильдии наиболее активны и почему?

Активность проявляют все региональные ассоциации. Безусловно, тем гильдиям, которые смогли закрепиться в регионе и выстроить работу с потребителем и государством, значительно проще внедряться в жизнь региона. Функция РГР — оказать региональным ассоциациям всю необходимую помощь, чтобы отношения с региональными властями во всех регионах были на достойном уровне, так как это — залог успеха как для повышения профессионализма риэлторов и качества риэлторских услуг в целом, так и для обеспечения защиты прав и интересов потребителей на требуемом уровне.

Как меняется численность РГР, с чем это связано?

Численность РГР постоянно растет, но не так быстро, как нам бы хотелось.

Большинство участников — это небольшие агентства и индивидуальные риэлторы (ИП, самозанятые). Многие из них не стремятся формально вступать в гильдию: для кого-то членство добровольное, и люди просто не видят в этом смысла, пока не получат стабильного притока клиентов.

Другая причина — сравнительная сложность входа и обязательные требования для вступления. Чтобы стать членом РГР, нужно пройти добровольную сертификацию и подтвердить квалификацию. Для кого-то это барьер: нужны время и деньги на обучение, подготовку к экзаменам — не все сразу готовы к такому шагу, даже если в целом рынок испытывает кадровый голод.

Кроме того, сказываются и внешние рыночные условия. Если на рынке недвижимости в целом спад (например, из-за высоких ипотечных ставок или замедления строительства), то и сделок по покупке гражданами недвижимости становится меньше. Это напрямую снижает мотивацию и возможности для роста числа активных агентов, а значит, и пополнения рядов РГР.

С какими законодательными инициативами гильдия намерена выйти после осенних выборов в Думу?

Законодательные инициативы РГР — это длительная стратегия, не ограничивающаяся сроком полномочий органов власти. После благополучного разрешения судебного дела с участием известной певицы активность Государственной Думы в вопросе регулирования риэлторской деятельности снизилась, и наша задач сейчас — вернуть прежний темп, чтобы этот давно назревший вопрос наконец был закрыт.

В чем вы видите основные задачи развития гильдии, каким образом они будут решаться?

Российская гильдия риэлторов прошла значительный путь с момента своего основания в 1992 году — с первого учредительного съезда до масштабного профессионального объединения, играющего ключевую роль в развитии рынка недвижимости России. Нашей задачей остается сохранять историю, преемственность в организации и заниматься повышением квалификации участников, защищать их интересы, формировать имидж профессии.

Жизнь не стоит на месте, сегодня рынок недвижимости переживает значительные изменения, связанные с макроэкономической ситуацией, политикой ЦБ РФ, трансформацией спроса и предложения, цифровизацией, высокими требованиями потребителей к предоставлению услуг, усилением регулирования, конкуренцией. Для успешной адаптации к этим изменениям РГР необходимо учитывать ключевые тренды и корректировать свою стратегию.

Современному специалисту по недвижимости требуются доверие потребителя, высокие профессиональные стандарты, передовые инструменты работы, образовательная база и многое другое. И нам необходимо встроиться в происходящие изменения рынка недвижимости.

РГР должна стать местом, где профессионал получает силу, компания — развитие, регион — поддержку, а потребитель — доверие!

По материалам