Рынок жилищного строительства в новой реальности — Проектное финансирование

/FOTODOM

За последние два года российский рынок жилищного строительства столкнулся с принципиально новой реальностью. Снижение покупательской активности, удорожание кредитных ресурсов и изменение подходов банков к оценке экономики будущих проектов — вот базовые условия новой реальности.

В этом есть свои плюсы и минусы, но однозначно можно сказать, что время относительно легких денег осталось в прошлом, и те компании, которые сегодня хотят получить доступ к финансовым ресурсам, должны соответствовать значительно более жестким, чем раньше, требованиям.

Поменялся и инструментарий, который используется банками и самими девелоперами при анализе сроков окупаемости новых строек. В частности, как отмечают многие профильные эксперты, существенно возросла роль проектного финансирования, ставшего сегодня не просто механизмом привлечения средств, а полноценным инструментом оценки устойчивости девелоперского бизнеса.

Суть проектного финансирования заключается в привлечении средств под конкретный инвестиционный объект, например, на строительство конкретного жилого комплекса. Погашение обязательств по такому кредиту осуществляется исключительно за счет денежных потоков, генерируемых самим проектом.

Основная особенность проектного финансирования в том, что компания не несет «личной» ответственности за долг: если проект не удастся, задолженность покрывается только за счет активов самого проекта, поэтому банки тщательно анализируют бизнес-модель и будущие денежные потоки. Таким образом, риски для акционеров и инвесторов значительно снижаются. По словам Юлии Лавинской, заместителя вице-президента по финансам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», именно последние два года стали переломными для всей системы девелоперского бизнеса: «Ключевое изменение 2025-2026 годов заключается в том, что проектное финансирование перестало быть преимущественно механизмом финансирования строительства и стало инструментом отбора наиболее жизнеспособных девелоперских проектов». По ее словам, в условиях снижения продаж банки изменили требования к качеству проектов, финансовой устойчивости заемщиков и прогнозируемости денежных потоков. И сегодня основным фактором успешности проекта стала уже не возможность построить объект, а способность обеспечить стабильные продажи и своевременное наполнение счетов эскроу.

По-прежнему при этом жилищный сектор интересен для финансовых институтов, банки готовы инвестировать в перспективные проекты. Поэтому, несмотря на снижение спроса на первичном рынке жилья, заемщики не сократили объемы проектного финансирования, но существенно изменили подход к управлению рисками. Можно сказать, он стал более взвешенным.

Представители банковского сообщества внимательнее изучают все делали проектов и не отказываются брать на себя существенно большую ответственность. Это выражается в том, что сегодня кредитные организации стремятся сохранить устойчивость реализуемых проектов и готовы совместно с застройщиками пересматривать финансовые модели, графики финансирования и другие параметры строительства.

Конечно, нельзя не признать, что новое время диктует более жесткие параметры работы, и стоимость заемного капитала для застройщиков заметно выросла. Если несколько лет назад проектное финансирование обходилось существенно дешевле, то сегодня средневзвешенные ставки могут достигать 8-11% годовых, а при медленном наполнении счетов эскроу фактическая стоимость кредитных средств становится еще выше.

Рост стоимости финансирования оказывает серьезное влияние на экономику проектов. Снижается их маржинальность, увеличиваются процентные расходы, а в ряде случаев пересматриваются сроки реализации отдельных очередей строительства или запуска новых проектов.

«Сегодня управление продажами перестало быть исключительно маркетинговой функцией. Скорость реализации жилья напрямую определяет стоимость привлеченного капитала, финансовую устойчивость проекта и инвестиционные решения девелопера», — подчеркивает Юлия Лавинская. При этом говорить о конфронтации между банками и застройщиками неправильно; речь идет о коллаборации и намерении совместно добиться успеха — усилия сторон объединяются ради общей цели. Проектное финансирование остается долгосрочным партнерством, поэтому кредитные организации заинтересованы в успешной реализации проектов не меньше самих застройщиков.

Если же проект сталкивается с временным снижением продаж или изменением рыночной конъюнктуры, то банки, как правило, готовы обсуждать актуализацию финансовой модели, согласование нового плана продаж, корректировку графика выборки кредитных средств или изменение отдельных финансовых ковенант. В большинстве случаев такие решения принимаются индивидуально и зависят от качества проекта, финансового положения девелопера и перспектив восстановления спроса.

На уровне экспертного сообщества, с участием представителей органов законодательной власти, девелоперского бизнеса и банков все эти вопросы и имеющиеся проблемы находятся в стадии активного обсуждения. Очевидно, что, как часто бывает, законодательство несколько отстает от экономических реалий и нуждается в точечной модификации. При этом в ходе дискуссий отдельное внимание сегодня уделяется совершенствованию самого механизма проектного финансирования. А одной из наиболее обсуждаемых инициатив остается возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

По мнению Юлии Лавинской, рынок действительно нуждается в точечной настройке нынешней модели, но в рамках таких изменений речь не должна идти о полном отказе от действующего механизма, а скорее о его совершенствовании: «Возможно, необходимо внедрение дифференциации подходов в зависимости от надежности самого застройщика. Для компаний с устойчивым финансовым положением, большим опытом реализации проектов и безупречной историей исполнения обязательств могли бы применяться более гибкие условия, чем для новых участников рынка». Еще одной важной инициативой может стать предоставление девелоперам права переводить проектное финансирование из одного банка в другой при рефинансировании. Сегодня проектное финансирование фактически не предполагает возможности смены кредитора, тогда как в корпоративном кредитовании рефинансирование является обычной практикой — и такую возможность следовало бы распространить и на девелоперский бизнес. «Предоставление застройщикам права переводить проект в другой банк повысит конкуренцию между кредитными организациями и может способствовать снижению стоимости заемного капитала», — полагает Юлия Лавинская.

Таким образом, дальнейшее развитие проектного финансирования будет связано не с кардинальным пересмотром существующей модели, а с ее постепенной адаптацией к текущим рыночным условиям. «Главной задачей остается сохранение баланса между устойчивостью банковской системы, безопасностью покупателей жилья и созданием условий для реализации качественных девелоперских проектов», — заключила эксперт.

Согласно федеральному закону №214-ФЗ, с 2019 года застройщики обязаны привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу. Вместо того чтобы получать деньги напрямую, девелопер должен открыть специальный счет в банке. Дольщики переводят средства на эскроу-счет, но застройщик получает эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, риски для дольщиков значительно снижаются, однако девелоперы вынуждены привлекать банковское финансирование для строительства.

По материалам