Кризис строительного контроля: АРОКР заявляет о разнообразии практик финансирования

Артур Новосильцев/ АГН «Москва»

Недостаточное качество работ при реализации региональных программ капитального ремонта многоквартирных жилых домов (МКД) остается одной из нерешенных проблем жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Во многом недочеты связаны со слабой системой контроля за отбором подрядчиков и тем, как они выполняют свои обязательства. При этом нормативно-правовая база для организации контроля работ по ремонту общего имущества в МКД уже создана, так как соответствующее требование введено 1 сентября 2024 года на основании федерального закона №238-ФЗ от 08.08.2024.

Однако на практике такие проверочные мероприятия в регионах не сложились в единообразную систему и не всегда эффективны. Острота проблемы стала поводом для отдельного исследования, которое было проведено в субъектах РФ специалистами Ассоциации региональных операторов капитального ремонта (АРОКР). Анализ показал, что в регионах сложились разные практики стройконтроля работ в МКД и их финансирования, а также отсутствует четкое распределение ответственности между управляющими организациями (УО), являющимися заказчиками таких работ, и региональными фондами капремонта (ФКР).

По полученным данным, 30 региональных операторов проводят строительный контроль самостоятельно благодаря штату профильных специалистов. Еще десять привлекают подрядчиков на частичной или выборочной основе, оставляя часть функций за собой. При этом в большинстве регионов власти предпочли полностью передать данный вид работ сторонним компаниям.

Как отмечают в АРОКР, ключевое различие между тремя моделями — в источнике финансирования. Так, при контроле своими силами региональные ФКР получают на эти нужды целевую бюджетную поддержку, а при аутсорсинге услуги оплачиваются из минимального взноса собственников. В ассоциации выделили и другие проблемы, которые снижают качество стройконтроля. В их числе — размытость ответственности УО и региональных операторов, отсутствие четкого регламента осмотра дома и ведения документации, формальный подход к фиксации действий.

В целях повышения качества исполнения услуг при организации капремонтов и оптимизации расходов на такие работы в АРОКР предложили разработать госстандарт по проведению стройконтроля в МКД. Решено, что в стандарте будут прописаны требования к техническим заказчикам, пошаговый алгоритм для каждого этапа процесса, унифицированные формы документов и обязательные испытания внутридомовых инженерных систем жилого дома по окончании монтажных работ. Также в стандарте предусмотрят регламенты для особых ситуаций — при отказе собственника в доступе или технической невозможности выполнить работы.

Как полагают в АРОКР, внедрение стандарта поможет унифицировать нормы строительного контроля, сделает механизмы его реализации более эффективными и прозрачными. Однако эксперты сферы ЖКХ неоднозначно оценивают перспективы инициативы АРОКР, указывая, что ее реализация неизбежно сопряжена со сложностями. Как считает президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Лина Ткаченко, идея введения обязательного строительного контроля для каждого объекта капремонта звучит красиво, ведь предполагается, что инженер-профессионал будет следить за качеством выполнения работ. Но если посмотреть на экономику процесса и задаться вопросом «кто за это платит?», картина выглядит не столь оптимистично.

Как отмечает эксперт, денег в региональных ФКР катастрофически не хватает — их дефицит исчисляется сотнями миллиардов рублей. А любые дополнительные расходы на наем сторонних контролеров будут неизбежно заложены либо в смету работ, которая и так скудна, либо распределены между собственниками как дополнительная нагрузка.

«На мой взгляд, строительный контроль при проведении работ по капремонту — это излишняя мера, которая ложится дополнительным финансовым бременем на собственников», — заявила «Стройгазете» Лина Ткаченко. По ее мнению, в настоящее время существует достаточно механизмов для контроля качества выполненных работ, поэтому нет смысла увеличивать количество надзорных структур и тем самым раздувать расходы.

В соответствии со статьей 182 Жилищного кодекса РФ на все виды работ по капитальному ремонту МКД устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет. За этот период, как правило, успевают проявиться все строительные ошибки, недоделки, скрытые дефекты материалов и нарушения технологий. В этой ситуации важно, чтобы ФКР соответствующим образом реагировали на строительные недоделки и некачественно выполненные работы, вынуждая подрядчиков переделывать брак своими силами и средствами в рамках гарантийных обязательств, защищая тем самым целевые деньги собственников.

Кроме того, законодательством предусмотрен еще один мощный правовой инструмент, гарантирующий возмещение ущерба при проведении работ по капремонту без введения дополнительных расходов. Согласно Градостроительному кодексу РФ, любая организация, претендующая на госконтракт по капремонту, обязана состоять в саморегулируемой организации (СРО). Одной из ее особенностей является наличие компенсационных фондов, которые формируются за счет взносов членов и служат для покрытия убытков, причиненных членом СРО третьим лицам. По сути, это финансовая подушка безопасности и мера имущественной ответственности подрядчика при выполнении им работ. Выходя на объект капремонта стоимостью в десятки миллионов рублей, компания ручается не только своей репутацией, но и деньгами коллег по цеху. И институт СРО был создан для того, чтобы защитить заказчика от финансовых последствий из-за ошибок или халатности строителей.

Дополнительный платный строительный контроль заставляет жителей платить сначала за взносы подрядчика в СРО, а затем — за работу независимого контролера. Получается двойная нагрузка, хотя финансовая гарантия безопасности уже предусмотрена механизмом СРО.

Исходя из этого, Лина Ткаченко считает, что вместо создания новых бюрократических структур необходимо заставить эффективно работать уже имеющиеся инструменты. В частности, следует жестко проверять членство строительных организаций в СРО и контролировать реальное поступление их взносов в компенсационные фонды. Во-вторых, нужно усилить роль УО, чьи инженеры знают все слабые места дома лучше любых проверяющих. Персонал УО обслуживает здание после ремонта, поэтому компания заинтересована в хорошем качестве работ не меньше жителей. В-третьих, следует строго спрашивать с подрядчиков по гарантии и жестко взыскивать с них за все недоделки.

«Пять лет гарантии и компенсационные фонды СРО — это более чем достаточный арсенал для обеспечения качества. А дополнительный платный контроль — это дополнительные расходы, увеличение сроков и «размывание» ответственности», — резюмировала Лина Ткаченко.

По материалам