Рынок складской недвижимости России 2026: объемы NF Group, дефицит площадей и прогнозы

/FOTODOM

Рынок складской недвижимости — самый динамично развивающийся в последние годы сегмент коммерческой недвижимости России — продолжает расти, но его структура меняется.

По данным NF Group, объем рынка к концу года достигнет 60 млн кв. м. Половина приходится на Московский регион, 10% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 40% — на другие регионы. По данным консультантов, в 2025 году было введено 6,8 млн кв. м площадей, в 2026-м ожидается 5,8 млн, в 2027-м — 4-5 млн кв. м. Пик спроса пришелся на 2023 год — 7,6 млн кв. м. За девять месяцев 2026 года заключено сделок на 2,7 млн кв. м, средняя площадь сделки выросла на 37%.

Однако за ростом скрывается проблема: вакансия снижается, а в ряде регионов рынок становится дефицитным. В Екатеринбурге при объеме 2,5 млн кв. м свободен всего 1% складов, в Москве к концу года вакансия составит 4-5%, в отдельных локациях — около 3%. Это создает напряжение для компаний, которым требуются качественные площади.

«Компаниям нужен гибкий продукт — помещения разных форматов, понятные условия эксплуатации, удобная локация и доступ к кадрам. Клиент выбирает не только помещение, но и среду», — напоминает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.

Light industrial: емкость 20 млн и новый ГОСТ

Похожие статьи

• 
  Инфраструктура всесезонного курорта: инструменты борьбы с низким сезоном

  14.10.2026
• 
  Почти две трети логистических операторов ожидают повышения тарифов в ближайшие полгода

  14.10.2026

Одним из драйверов рынка становится формат light industrial. Управляющий директор ХСА | Industrial City Александр Никишов оценивает емкость рынка индустриальной недвижимости в столичном регионе в 20 млн кв. м и отмечает, что сегодня запущено чуть более 1 млн кв. м. По его словам, потенциал роста в России большой, но рынок до сих пор фрагментирован: многие объекты, называющие себя light industrial, не соответствуют критериям качества.

Именно поэтому вступление в силу с 1 сентября ГОСТ Р 72778–2026 «Объекты лайт-индастриал. Общие требования» стало важным событием. ХСА | Industrial City инициировал разработку стандарта и участвовал в его обсуждении. «Документ дает застройщикам и инвесторам четкое понимание, что они строят и во что вкладывают средства», — отметил Александр Никишов. Сам формат light industrial предлагает бизнесу ощутимые преимущества, позволяя резидентам сэкономить три-пять лет на запуске производства. Кроме того, модель с несколькими резидентами на одной площадке снижает риски для бюджета и устойчивости парка: если одно производство закрывается, налоговые поступления и загрузка инфраструктуры не зависят от одного арендатора. На пяти тысячах квадратных метров могут работать несколько компаний, а не одна — и в случае ухода одной из них парк продолжает функционировать, а регион не теряет налоговые отчисления.

Подземные технопарки

Появление подземных складов — принципиально новый этап для рынка индустриальной недвижимости. Александр Никишов сообщил, что проекты подземных технопарков находятся в активной стадии проектирования. Первый объект площадью 35 тыс. кв. м может появиться в столичном регионе уже через полтора года и будет включать наземную офисную и подземную производственную части.

«Подземные технопарки позволят решить вопрос безопасности и эффективнее использовать пространство», — сказал эксперт. По его словам, подземный технопарк — сложный продукт, опыта по которому нет ни у кого. Он требует усиленных стен, увеличенной мощности вентиляции, монолитных перекрытий, особой логистики внутри. Нужно сделать комфортный спуск для фур и продумать разнос товара. Все эти решения уже глубоко проработаны. «Мы сам технопарк будем размещать под землей, а офисная часть будет находиться наверху. Это делается для того, чтобы персоналу было комфортно работать, потому что мы — все-таки жители наземные, и нам нужно солнышко», — отметил Александр Никишов. Рядом с офисной частью планируются парковки для фур, общего и легкового транспорта. Наземная часть будет выполнена в виде офисных «стаканчиков» со стеклом. Александр Никишов также отметил, что подземные технопарки — это не единственный новый формат. Компания рассматривает смешанные схемы, включая подземные ЦОДы, производственные и офисные части. В среднем инвестиции в такой проект оцениваются в несколько миллиардов рублей.

Роботизация

Параллельно растет уровень автоматизации складских операций. По оценкам генерального директора ООО «ССИ Решения» Андрея Белинского, сейчас количество роботизированных складов в столичном регионе составляет несколько сотен, но запрос рынка растет. «Роботизация позволит ускорить процессы, при необходимости нарастить объемы обработки и при этом сократить финансовые издержки», — подчеркнул он.

Роботизированные склады востребованы среди маркетплейсов, торговых сетей, фуд-ретейла и фармакологической дистрибуции. «Роботизация имеет смысл на площади от 300 кв. м — это формат небольших районных складов маркетплейсов», — подчеркнул Андрей Белинский. Уже сегодня в парках INDUSTRIAL CITY совместно с «ССИ Решения» развивается распределенная сеть роботизированных складов для объектов от 3 тыс. кв. м. Производительность одного модуля достигает 3 тыс. упакованных заказов и 6 тыс. единиц товара в час. Особенно перспективен формат микрополфулфилмента — компактных роботизированных складов площадью около 3 тыс. кв. м, которые можно размещать ближе к конечному потребителю. В отличие от мегаскладов на 200-250 тыс. кв. м такие объекты требуют меньше персонала и инвестиций, а автоматизация позволяет обрабатывать заказы круглосуточно.

Андрей Белинский также отметил, что рынок труда меняется: молодежь не идет на склады, зарплаты операторов растут. За последние годы зарплата складского оператора в фармдистрибуции выросла с 30 тыс. до 150-180 тыс. рублей. Это делает роботизацию экономически оправданной даже для небольших предприятий.

По его словам, на старте стоит много проектов, но часть замораживается из-за высокой стоимости денег. Как только появятся доступные кредиты, автоматизация пойдет практически во всех компаниях, поскольку она с нижает зависимость от персонала и себестоимость операций.

Индустриальный парк как экосистема

Современный индустриальный парк — это не просто производственные площади. Как отметил Александр Никишов, light industrial выходит за рамки отдельного формата недвижимости. Речь идет о платформенной инфраструктуре, которая адаптируется к бизнесу, обеспечивая сервисы, роботизацию, профессиональное управление и привлекательную для людей среду.

INDUSTRIAL CITY — один из примеров такого подхода. В портфеле компании семь индустриальных парков формата light industrial в Московском регионе, где работают более 450 резидентов. Помимо производственных площадей, компания развивает социальную инфраструктуру: спортивные площадки, кафе, коворкинги, арт-пространство с муралами площадью более 5 700 кв. м. Кроме того, запущены цифровые 3D-туры и сервисы складшеринга, позволяющие арендовать площади от 100 кв. м.

Рынок складской недвижимости России растет, но упирается в дефицит качественных площадок и фрагментированное предложение. Light industrial, подземные технопарки и роботизация — не абстрактные тренды, а конкретные проекты: первые подземные объекты заявлены через полтора года, количество роботизированных складов может вырасти в десять раз за пять лет. Вопрос не в том, пойдет ли рынок в эту сторону, а в том, хватит ли стандартов, финансирования и господдержки, чтобы это не осталось точечными кейсами.

По материалам