Какие локальные рынки новостроек Москвы стали более премиальными за пять лет

На локальных рынках московских новостроек все чаще происходит смена классов: новинки проектов массового сегмента и бизнес-класса уступают место премиальным и высокобюджетным «премьерам». Аналитики компании «Метриум» выделили 10 районов «старой» Москвы, где по итогам анализа стартов новых проектов наблюдается наиболее выраженная «премиализация».

Целью исследования было выяснить, какие районы за последние 10 лет становятся все более премиальными с точки зрения нового предложения. Для этого специалисты сравнили новинки, появлявшиеся на районных рынках в период с 2016 по 2020 год включительно, с проектами, вышедшими в последующие пять лет – с 2021 по 2026 год. Аналитики выделили районы, где в прежние годы чаще встречались «премьеры» бизнес-класса или массового сегмента, однако в следующую пятилетку они сменились новыми проектами преимущественно премиального или более высокого уровня. Всего было найдено 10 районов в «старой» Москве, где прослеживается тенденция к «премиализации» локального рынка новостроек.

Ярким примером этой тенденции служит Пресненский район Москвы. Во второй половине 2010 х годов среди 15 вышедших здесь премьер насчитывалось три проекта бизнес-класса, пять – высокобюджетного сегмента и семь – премиум-класса. В следующую пятилетку – с 2021 по 2026 год – в районе появилось 16 новых премьер, из которых только одна относилась к бизнес-классу, семь – к высокобюджетному сегменту и восемь – к премиальному. Таким образом, этот район не только укрепляет свой статус премиального, но и становится еще более элитным.

«Пресненский район находится в Центральном административном округе, однако он очень обширен по своей географии, из-за чего в предыдущие годы была довольно пестрая картина местного рынка новостроек с точки зрения их класса, – комментируют эксперты MR Analytics. – Со временем число площадок в этом районе ЦАО постепенно начало исчерпываться. С другой стороны, девелоперы знали, что именно у этого района большой потенциал для повышения класса местных проектов – за счет близости к Кремлю и того, что здесь находится главный деловой центр столицы Москва-Сити. Этот центр продолжил расти, привлекать покупателей и инвесторов с большими бюджетами. Конечно, главным очагом и драйвером роста Пресненского района с точки зрения локального рынка новостроек стала Москва-Сити».

Еще один центр «премиализации» – Можайский район на западе Москвы. В период с 2016 по 2020 год здесь состоялось восемь премьер, среди которых шесть относились к бизнес-классу и два проекта – к массовому сегменту рынка. В последующую пятилетку – с 2021 по 2026 год – в этом районе стартовало только четыре проекта бизнес-класса, ни одного проекта массового сегмента и два проекта премиум-класса – впервые на этом локальном рынке.

«На рынке новостроек Москвы именно Западный административный округ в последние годы стал главным направлением роста числа не только премиальных, но и высокобюджетных проектов, – отметил Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент». – Кутузовский проспект по праву можно назвать второй «золотой» милей столицы. Конкуренция здесь особенно остра: предложение в этих сегментах достигло исторического максимума, а покупатели все чаще выбирают локации с оптимальным соотношением цены и качества. При этом старт новых проектов в более близких к центру районах затруднен сложившейся застройкой и транспортной инфраструктурой, что способствует расширению предложения премиального жилья дальше на запад, в частности в Можайском районе».

В Даниловском районе, который находится в Южном административном округе, общее число премьер также выросло: с 2016 по 2020 год их насчитывалось 11, а в последующие пять лет – 19. При этом новостройки бизнес-класса по-прежнему активно появляются – в первой пятилетке их было восемь, а во второй стало даже немного больше (11). В то же время в этом районе вдвое увеличилось количество проектов премиум-класса – с трех до шести – и, что еще более важно, появился один проект высокобюджетного сегмента, что также делает этот район более «премиальным», чем прежде.

Другим ярким примером служит район Раменки. С 2016 по 2020 год здесь появилось в продаже 11 премьер, большая часть которых относилась к сегменту бизнес-класса (шесть проектов). Еще два проекта принадлежали к высокобюджетному сегменту, один – к массовому и два – к премиум-классу. В период с 2021 по 2026 год картина изменилась. Число премьер в сегменте бизнес-класса сократилось вдвое – появилось только три новых проекта. Уменьшилось и количество высокобюджетных «стартов» до одного. В то же время за эту пятилетку на рынке не появилось ни одного проекта массового сегмента, а число премиальных премьер выросло в два раза – до четырех.

Интересная динамика отмечается в районе Хорошево-Мневники. За пятилетие с 2016 по 2020 год включительно здесь состоялось 11 премьер на локальном рынке новостроек, среди которых подавляющее большинство относилось к сегменту бизнес-класса – восемь проектов. Также в этот период был представлен один высокобюджетный проект и два проекта премиум-класса. В пятилетие с 2021 по 2026 год число новых проектов бизнес-класса сократилось вдвое – до четырех, а количество новых проектов премиум-класса выросло с двух до трех.

Тенденция «премиализации» прослеживается не только в районах с большим количеством «премьер», но и там, где новые проекты выходят относительно редко, и тем не менее структура местного рынка претерпевает заметные изменения. Например, в районе Преображенское на востоке Москвы с 2016 по 2020 год состоялась лишь одна премьера в бизнес-классе.

В последующие пять лет (с 2021 по 2026 год) здесь вышли два новых проекта бизнес-класса и, кроме того, появилось два проекта премиум-класса. В районе Нагатинский Затон, где долгие годы доминировали продажи проектов комфорт- и бизнес-класса, а с 2016 по 2020 год не было вообще премьер, с 2021 по 2026 год в продаже появилось сразу два проекта премиум-класса.

«В целом Южный административный округ Москвы за последние годы сильно преобразился, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Самым ярким примером масштабного редевелопмента и повышения качества городской среды является Нагатинский полуостров, который входит в состав района Нагатинский Затон. Здесь появился крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров мечты», развиваются проекты прибрежной инфраструктуры, такие как Южный речной вокзал и первый в Москве пляжный курортный комплекс Dream Beach Club. Также здесь организованы крупнейшие ландшафтные парки. В целом Нагатинский полуостров – это яркий пример того, как сначала создаются условия для «премиализации», а потом начинаются старты проектов более высокого класса».

Тенденция также отмечается в Беговом районе. Здесь с 2016 по 2020 год среди новинок насчитывалось четыре проекта бизнес-класса и только один премиум-класса. В последующую же пятилетку (после 2021 года) в этом районе не появилось ни одного нового проекта бизнес-класса, но вышли в продажу сразу два новых проекта премиум-класса.

В районе Аэропорт с 2016 по 2020 год в продаже появился один проект бизнес-класса и один массового сегмента. В последующую пятилетку на рынке не вышло ни одного массового проекта, зато появилось еще два проекта бизнес-класса и сразу три проекта премиум-класса.

Другой пример – Гагаринский район на юго-западе Москвы. Эта территория достаточно плотно застроена, поэтому новинки здесь в целом редки. Но даже несмотря на это, их структура по классам заметно изменилась. Если с 2016 по 2020 год здесь был только один новый проект, и он относился к бизнес-классу, то в последующие пять лет в продаже появился один проект премиум-класса. Что более примечательно, в этом же районе начались продажи еще одного проекта высокобюджетного сегмента – а это большая редкость для рынка новостроек Москвы за пределами Центрального административного округа.

По материалам