Регламент ремонта: эксперты обсуждают новые правила приемки работ в МКД

Дмитрий Белицкий/ АГН «Москва»

В конце апреля был опубликован проект приказа Минстроя России, в котором сформулированы единые правила и сроки оформления актов приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах (МКД). Это важный документ, разработанный в целях исполнения Федерального закона от 29.12.2025 №529-ФЗ, которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, направленные на повышение прозрачности оказания жилищно-коммунальных услуг и установление четких, предсказуемых сроков приемки работ. В нормативном документе предложен к исполнению единый регламент фиксации результатов предоставления услуг и оказания работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Определено, что акт составляется не позднее 30 дней со дня оказания услуг, а по текущему ремонту — 10 дней после завершения работ. Исполнитель направляет его председателю Совета МКД в течение 5 дней. У собственника есть 10 дней на подписание акта выполнения работ (АВР) или направление отказа. При отсутствии ответа в течение 30 дней акт считается подписанным.

Нормативно-правовой акт (НПА) должен вступить в силу 1 сентября, а пока ведется его общественное обсуждение. Отраслевые эксперты отмечают, что документ имеет ряд недостатков. Так, он был проанализирован в представляющих интересы компаний, занимающихся управлением жилым фондом, ресурсные и другие организации из сферы ЖКХ ассоциациях «Совет ЖКХ» и «Новое качество», которые пришли к консолидированному выводу, что принятие проекта в текущей редакции приведет к затруднению оформления документов. В том числе они указывают, что в НПА нет раздельных понятий «содержание» и «текущий ремонт» общедомового имущества, а введение обязанности составлять отдельные документы противоречит форме акта из приказа №761/пр. Во-вторых, подпись председателя совета МКД указана как единственный способ завизировать АВР. Но, согласно сложившейся судебной практике, при отсутствии в доме такого объединения жителей акты вправе подписать любой собственник. Со сроками, предложенными в проекте приказа, они тоже не согласны, так как они носят противоречивый характер.

Список этих замечаний содержится в письме на имя главы Минстроя России, которое представители ассоциаций отправили в ведомство. В нем не только приведен подробный анализ всех недочетов документа, но и сформулирован ряд предложений, которые было бы желательно учесть в его второй редакции. Так, эксперты «Совета ЖКХ» и «Нового качества» предлагают унифицировать сроки и разработать новую форму АВР.

Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян также считает, что проект приказа требует существенной доработки, поскольку регулирует лишь отдельный элемент взаимоотношений между управляющей организацией (УО) и собственниками — порядок подписания АВР, при этом вне регулирования остаются многие практические вопросы, которые неизбежно возникнут при применении документа. Например, проект не учитывает ситуации, когда председатель совета МКД временно отсутствует, уклоняется от подписания документов или затягивает сроки рассмотрения. Не урегулированы и последствия недобросовестного поведения сторон, порядок фиксации замечаний, механизм подтверждения факта направления документов. «На практике именно такие вопросы становятся причиной конфликтов и судебных споров», — указывает эксперт.

Кроме того, необходимо учитывать, что председатель совета МКД не является профессиональным участником рынка ЖКХ и не исполняет функции технического надзора. «Возложение на него фактически ключевой роли в процедуре приемки без детальной регламентации прав и обязанностей создает серьезные риски как для собственников, так и для УО. Поэтому саму идею повышения прозрачности и формализации процедуры можно оценивать положительно, однако в текущем виде документ выглядит недостаточно проработанным для практического применения», — заявила Ирэн Парсамян «Стройгазете».

Она также солидаризировалась с мнением, что отсутствие четкого определения того, что является «содержанием общего имущества» и «текущим ремонтом общего имущества», может стать одной из ключевых проблем при применении приказа, ведь сегодня границы между работами по содержанию и текущему ремонту во многих случаях остаются оценочными и формируются преимущественно через судебную практику, разъяснения и технические документы. В условиях, когда акт приемки становится юридически значимым документом, отсутствие четких критериев создает риск многочисленных споров: относится ли конкретная работа к содержанию, является ли она текущим ремонтом, выполнена ли она в необходимом объеме и подлежит ли включению в акт.

Это особенно чувствительно для массовых и регулярных работ, где оценка часто носит субъективный характер. В результате могут возникнуть ситуации, когда один и тот же вид работ будет по-разному трактоваться УО, советом дома, ГЖИ и судами. Поэтому до введения подобного механизма желательно либо уточнить нормативную базу, либо предусмотреть более понятные критерии и подходы к классификации работ.

Что касается предложенных сроков, то сами по себе они выглядят реализуемыми, однако в текущей редакции эти моменты тоже вызывают вопросы с точки зрения практики управления МКД. «Во-первых, не совсем логично, — говорит Ирэн Парсамян, — что на подписание акта отводится меньший срок, чем на подготовку мотивированного отказа». По сути, для принятия любого решения необходимо ознакомиться с одинаковым объемом информации: перечнем работ, подтверждающими документами, фактическим состоянием общего имущества.

Во-вторых, для крупных домов или сложных работ указанных сроков может быть недостаточно. На практике председателю совета МКД зачастую требуется время не только на изучение документов, но и на фактическую проверку выполнения работ, консультации с советом дома или собственниками. «Необходимо учитывать и человеческий фактор: председатели советов МКД не работают на постоянной основе и не всегда могут оперативно участвовать в документообороте. Поэтому сама идея установления предельных сроков представляется правильной, но механизм требует более гибкого подхода и дополнительной проработки», — полагает Ирэн Парсамян.

Наконец, она считает целесообразным расширить перечень лиц, которые могут подписывать документы, так как сосредоточение всей процедуры исключительно на председателе совета МКД создает риск зависимости процесса от позиции, компетенции, доступности или добросовестности одного человека. А на практике нередки ситуации, когда председатель отсутствует, меняется, фактически не участвует в работе дома либо между ним и УО существует затяжной конфликт. В таких условиях процедура подписания актов может быть полностью заблокирована.

Более сбалансированным подходом, по словам эксперта, выглядело бы предоставление права подписания не только председателю, но и иным уполномоченным лицам — например, членам совета МКД либо представителю собственников, наделенному соответствующими полномочиями решением общего собрания. «Это позволило бы снизить риски злоупотреблений, повысить устойчивость процедуры и сделать механизм более применимым на практике», — заключила Ирэн Парсамян.

По материалам