Рейдерство в ЖКХ: эксперты создают защиту от недобросовестных УК

/FOTODOM

В настоящее время рейдерские захваты многоквартирных жилых домов (МКД) являются одной из основных угроз для собственников жилья. Мошенники, используя поддельные протоколы общих собраний, фальсификацию подписей и другие манипуляции, наносят серьезный финансовый ущерб общему имуществу МКД и муниципалитетам. Их действия мешают гражданам реализовать свое конституционное право на безопасное и комфортное проживание, а также препятствуют развитию открытой и честной конкуренции на рынке управления жилищным фондом.

К сожалению, «антирейдерские» законодательные поправки, принятые депутатами Госдумы в последние годы, не смогли в достаточной мере очистить сегмент управления жилыми домами от мошеннических структур. Поэтому имеется настоятельная необходимость в применении иных способов решения этой проблемы. Поиску соответствующих решений был посвящен организованный на днях круглый стол, на котором выступили представители ряда ассоциаций, объединяющих управляющие МКД компании, правозащитники, а также руководители товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Как заявил председатель профсоюза «ЯУправдом» Сергей Креков, необходимо разработать и внедрить на практике такие юридические инструменты, которые сделают мошеннические и силовые захваты домов экономически бессмысленными и нецелесообразными. Данной работой могла бы заняться постоянная рабочая группа, а итогом ее деятельности должно стать создание всеобъемлющего стандарта (свода правил) по безопасному управлению МКД.

В частности, базой для этого стандарта мог бы стать юридически выверенный договор по управлению МКД, содержащий формулировки, которые бы обеспечивали «иммунитет» против недобросовестных управляющих организаций (УО). Данный договор должен формировать систему правоотношений по вопросу управления МКД и задавать рамки для ответственного подхода к этому процессу со стороны УО.

Как отметил Сергей Креков, ирония ситуации в том, что сегодня практически ни один из собственников жилья не знает ответа на вопрос, почему УО управляет домом, несмотря на то, что формально она не является органом его управления. То есть большинство жителей вообще не понимает сути этого процесса и полностью от него отчуждено. Между тем управление заключается в распоряжении деньгами, персоналом и другими ресурсами, и тот, кто ими управляет, является в доме хозяином.

Процесс управления коммерческой недвижимостью принципиально отличается от сферы ЖКХ. В коммерческом секторе подрядные организации получают оплату только после подписания акта выполненных работ.

В жилом секторе этот механизм фактически не работает: собственники квартир редко знают о существовании таких документов. И-зза отсутствия у жильцов реальных рычагов контроля управляющие компании зачастую работают недобросовестно.

Прямое следствие этой системной проблемы — колоссальный поток жалоб, который перегружает контролирующие органы от муниципальных порталов (например, подмосковного «Добродела») до Госжилинспекции и прокуратуры. Существующая модель взаимодействия собственников и УО неэффективна: она превратилась в «бег по кругу», который не повышает качество управления домами.

Правда, стоит отметить, что у нынешней системы есть бенефициары, а тот факт, что ситуация не меняется годами, свидетельствует о ее выгоде для определенного круга лиц. Ведь различные дотации, направляемые на поддержку ЖКХ и управление жилым фондом, — это финансовые потоки, которые через кого-то проходят. Очевидно, что схема распределения субсидий служит кормушкой для тех, кто имеет к ней доступ.

Поэтому при управлении МКД ключевой задачей является обеспечение контроля за целевым использованием средств собственников, а главным контролирующим и принимающим решения органом должно выступать общее собрание собственников (ОСС) помещений, являющееся высшим органом управления домом.

При этом строить свои отношения с УО жители должны на основе договора, в который вписана формула, что управляющая компания обязана использовать отдельный банковский счет для аккумулирования денежных средств, поступающих от собственников помещений по статье «плата за содержание и ремонт общего имущества МКД». УО, со своей стороны, обязана предоставлять собственникам отчет о целевом расходовании средств с указанного счета. «Сегодня такая схема уже реализована в двух московских домах и показала свою эффективность», — сказал Сергей Креков. Жители взяли за основу шаблон договора, разработанный общественниками, и успешно применили его на практике.

Важно понимать: предмет договора — это услуги, которые УО оказывает жителям, а сами собственники на общем собрании определяют, сколько за них платить. В договоре всегда прописываются и другие важные детали: смета, порядок отчетов о проделанной работе и так далее. Естественно, все работы по дому должны быть привязаны к действующим ГОСТам: это делает плату за услуги УО экономически обоснованной. И хотя закон прямо не регулирует точный размер тарифа, плата считается официально установленной, когда жители соглашаются с суммой и фиксируют ее в договоре. Это станет главным аргументом в случае возможных судебных споров.

Как сообщила президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, Лина Ткаченко, банки уже готовы работать с такими договорами. Согласно предложенной общественниками схеме, после того как условия документа и его подписание утверждаются на ОСС, в финансовой организации открывается аккредитив. На него поступают средства граждан, к которым УО не имеет доступа до подписания акта выполненных работ. Целевое использование средств и выполнение условий договора контролирует банк. «Собственники платят, управляющая компания выполняет работы и после этого получает деньги. Если объем работ выполнен не в полной мере, то деньги компании выделяются только за реализованную их часть», — пояснила Лина Ткаченко.

У этой схемы много преимуществ. Например, на ее основе можно сформировать резервный фонд или задействовать овердрафт. Но главное — она обеспечивает прозрачные и честные отношения между жителями и УО. Организация получает оплату только за фактически выполненные работы. В результате собственники четко контролируют свои расходы, а УО защищена от дефицита бюджета, так как выполняет задачи строго в пределах собранных средств.

Понятно, что от вида договора зависят банковская комиссия и стоимость его сопровождения. Поэтому сегодня общественники прорабатывают все варианты взаимодействия с банками, чтобы оптимально учесть все нюансы в пользу граждан. Но главное — такая схема мешает мошенникам фальсифицировать договоры и бесконтрольно расходовать деньги граждан. Таким образом, рейдерские захваты теряют для них экономический смысл.

Стоит напомнить, что взаимоотношения по вопросам управления МКД опираются на Гражданский кодекс. И как собственники не могут навязать УО договорные отношения в ультимативном порядке, так и она не вправе диктовать свои условия жильцам. «Предложенная нами схема создает основу для выстраивания равноправных отношений в сфере управления МКД», — заключает Лина Ткаченко.

По материалам