Дешевле на входе, дороже в содержании: структура спроса и доходность объектов

/FOTODOM

Артемий ШУРЫГИН, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

Главный сдерживающий фактор для частного инвестора в сегменте апартаментов — по-прежнему не до конца определенный правовой статус. Да, рынок к этому формату уже привык, он давно стал заметной частью предложения, особенно в крупных городах и на курортах. Но для инвестора вопрос всегда стоит очень просто: насколько понятны правила владения этим объектом сегодня и не изменятся ли они завтра. А когда речь идет не только о доходности, но и о том, сможешь ли ты продать объект через пять лет на приемлемых условиях, этот вопрос становится принципиальным.

В 2026 году ситуация частично сдвинулась с места. После решения Конституционного суда появилась возможность оформить временную регистрацию в апартаментах, если помещение фактически пригодно для проживания. Для части покупателей это снимает один из самых чувствительных вопросов и делает формат более удобным в повседневной жизни — например, для тех, кто хочет использовать объект не только как инвестицию, но и для длительного проживания.

Но важно не создавать ложного ощущения, что проблема уже решена полностью. Апартаменты не стали жильем в полном смысле этого слова: постоянная регистрация в них по-прежнему невозможна, а сам объект продолжает оставаться нежилым помещением. То есть рынок получил важное облегчение, но не окончательное урегулирование. Значит, для инвестора правовая неопределенность никуда не делась — она просто стала чуть меньше.

Именно поэтому в сегменте апартаментов нельзя ориентироваться только на маркетинговую картинку. Частный инвестор сегодня стал гораздо более рационален. Его интересует не только то, сколько стоит объект на входе, но и сколько он будет стоить в содержании. И вот здесь как раз и проявляется главный законодательный риск. Формально апартаменты могут выглядеть доступнее квартиры, но, когда начинаешь считать всю финансовую модель, картина оказывается сложнее. Повышенная налоговая нагрузка, отсутствие привычных преференций и более высокие коммунальные расходы напрямую влияют на доходность и срок окупаемости.

Налоговый вопрос — один из самых чувствительных. Для апартаментов как нежилых помещений налог на имущество может составлять от 0,5 до 2% кадастровой стоимости, тогда как для квартир типовая ставка — 0,1%. Разница может показаться небольшой, но в длинном горизонте владения она становится вполне ощутимой. И дело даже не столько в самих цифрах, сколько в том, что инвестор вынужден закладывать менее предсказуемый сценарий. А в инвестиционной модели любая неопределенность — это риск.

Не менее важен вопрос коммунальных и эксплуатационных платежей. Именно здесь у частных инвесторов чаще всего возникает разрыв между ожиданием и реальностью. Расходы на содержание апартаментов, как правило, выше, чем в квартирах, поскольку применяются подходы, характерные для нежилого фонда. По оценкам участников рынка, разница может составлять от 15 до 30% в зависимости от проекта, управляющей компании и набора услуг — вполне ощутимая нагрузка в реальной практике владения.

Говоря совсем просто: если вы выбираете объект только потому, что он дешевле на входе, то рискуете переоценить его доходность — повышенные налоги, более дорогие коммунальные услуги, отсутствие некоторых стандартных преимуществ жилой недвижимости и ограниченный правовой режим. Все это формирует совсем другую модель владения, которая может быть выгодной, только если все расходы заранее просчитаны, а доходный сценарий реалистичен.

Отдельно стоит учитывать и вопрос ликвидности: пока апартаменты остаются в промежуточном статусе между жильем и коммерческой недвижимостью, часть покупателей все равно будет относиться к ним с осторожностью. Это означает, что при выходе из актива круг потенциальных покупателей может оказаться уже, чем у обычной квартиры. Для тех, кто рассматривает объект как инвестицию с горизонтом перепродажи через несколько лет, это существенный фактор. Иначе говоря, правовая неопределенность влияет не только на экономику владения, но и на стратегию выхода.

При этом нельзя сказать, что апартаменты теряют инвестиционную привлекательность. Скорее рынок стал взрослее. Этот формат по-прежнему интересен, но уже не как универсальное решение для всех, а как продукт для тех, кто понимает его специфику. Если объект находится в сильной локации, если понятна модель управления, если баланс между ценой входа и доходностью выглядит реалистично — апартаменты вполне могут быть рабочим инструментом. Но в 2026 году его покупатель — это уже не человек, который просто ищет более дешевую альтернативу квартире, а инвестор, готовый разбираться в деталях. Поэтому задача риэлтора сегодня — не упростить картину ради продажи, а, наоборот, честно ее раскрыть. Недостаточно сказать, что апартаменты дешевле на входе или потенциально доходнее при сдаче — нужно объяснить весь контур владения: от регистрации до налогов, от коммунальной нагрузки до будущей ликвидности. Чем полнее инвестору раскрыта эта модель на старте, тем меньше разочарований он получит потом.

По сути, в 2026 году апартаменты окончательно перестают быть «почти квартирой» и становятся отдельным инвестиционным продуктом со своими плюсами, минусами и своей аудиторией. С точки зрения зрелости рынка это позитивный этап, но для дальнейшего развития сегмента необходима более четкая правовая определенность. Пока же именно законодательная незавершенность остается главным фактором, заставляющим частного инвестора принимать решение особенно осторожно.

Покупатель курортной недвижимости сегодня заметно изменился. Если раньше этот рынок действительно в первую очередь ассоциировался с Москвой и частично с Санкт-Петербургом, то сейчас картина стала намного шире. Курортные объекты активно покупают не только жители столичных агломераций, но и инвесторы из Поволжья, северных и ресурсных регионов. И это не отдельные случаи, а устойчивая тенденция.

Москва и Подмосковье остаются крупнейшим источником внешнего спроса. Если посмотреть на ключевые локации — Крым, Сочи, Краснодарский край, — везде заметна значительная доля столичных покупателей. Причем они не просто формируют массу сделок, но и задают планку по качеству продукта.

Это хорошо видно и по бюджету покупки: медианная стоимость объекта у покупателей из Москвы — 6,9 млн рублей, у покупателей из Подмосковья — около 6,3 млн. Для сравнения: средний чек по таким ипотечным сделкам в целом — это 5,5-6 млн рублей. Иными словами, столичный покупатель чаще выбирает более дорогой и, как правило, более качественно упакованный продукт, тем самым подталкивая весь рынок к росту стандартов — в сервисе, в управлении, в инвестиционной прозрачности.

Но ключевое изменение — в другом. Москва больше не является единственным определяющим игроком. Очень заметно усилилось присутствие покупателей с Урала и из Сибири. Для них характерен более прагматичный подход: они чаще рассматривают покупку не просто как место для отдыха, а как комбинированную стратегию — сохранение капитала, получение дохода, возможность личного использования и потенциальный сценарий изменения образа жизни в будущем.

Особенно наглядно это видно на примере Крыма. По рыночным оценкам, более 60% сделок в новостройках приходится на иногородних покупателей, из них 19% — это Москва и Московская область, 12% — Сибирь, 10% — Урал. Это очень показательная структура. Она говорит о том, что рынок курортной недвижимости сегодня формируется не локальными жителями и даже не одной только Москвой, а широкой межрегиональной аудиторией, для которой курортный объект — это часть инвестиционной стратегии.

Показательна и структура предложения — около 63% межрегиональных ипотечных сделок с курортной недвижимостью приходится на новостройки. Это означает, что инвестор делает ставку не только на текущее использование объекта, но и на его перспективу — на современный формат, на рост стоимости, на более технологичную модель управления. По сути, покупатель все чаще выбирает не просто квартиру у моря, а актив с понятной логикой монетизации.

Именно поэтому в структуре спроса растет роль институциональных игроков и форматов коллективных инвестиций. Даже если массовый рынок по-прежнему опирается на частного покупателя, влияние профессионального капитала становится все заметнее. И это меняет требования к самому продукту; покупатель оценивает уже не эмоции и не престиж локации как таковой, а операционную функцию объекта: как он будет управляться, какова потенциальная загрузка, каковы расходы на содержание, насколько реалистичен доходный сценарий, какие есть риски в горизонте владения.

Для агентств недвижимости это означает, что в 2026 году межрегиональные продажи нужно строить совершенно иначе. Покупатель все чаще выбирает объект дистанционно. Он может находиться за тысячи километров, принимать решение онлайн и даже не приехать на площадку до сделки. Значит, агентство должно уметь создать доверие на расстоянии. Простого описания локации и стандартной презентации объекта для этого уже недостаточно. Нужны качественные удаленные показы, видеотуры, подробные финансовые модели, понятные сценарии использования и безопасная цифровая процедура сопровождения.

Но ключевой запрос даже не в технологии, а в компетенции: межрегиональный клиент ожидает, что ему помогут принять инвестиционное решение, а не только покажут красивые фотографии, он хочет понимать, как живет локация в сезон и вне сезона, кто арендует, какие есть ограничения, каковы реальные расходы, насколько ликвиден объект и как может выглядеть выход из инвестиции через 3-5 лет. Если агентство не умеет отвечать на эти вопросы, оно проигрывает конкуренцию более профессиональным участникам рынка.

Поэтому в 2026 году побеждает не тот, кто лучше продает квадратные метры, а тот, кто умеет продавать инвестиционную логику. Рынок курортной недвижимости требует от агентств перехода к модели полноценного консалтинга. Это значит — глубокая локальная экспертиза, межрегиональные партнерские сети, понятная финансовая упаковка продукта, профессиональная аналитика и прозрачное сопровождение клиента на всех этапах.

Таким образом, современный покупатель курортной недвижимости — это уже не только москвич, который хочет квартиру у моря для отпуска. Это гораздо более широкая и более зрелая аудитория. В ней по-прежнему велика роль Москвы и Подмосковья, но все отчетливее звучат и другие регионы. Одновременно усиливается спрос со стороны инвесторов, которые рассматривают курортный объект как работающий актив, а не как эмоциональную покупку. Именно эта трансформация и определит новую архитектуру продаж на рынке курортной недвижимости в ближайшей перспективе.

По материалам