Экономика проектов КРТ в Москве: риски и 5 факторов успеха от КОЛДИ

КОЛДИ

Илья СТЕПАНИЩЕВ, инвестиционный директор КОЛДИ:

Комплексное развитие территорий (КРТ) стало одним из ключевых инструментов трансформации горсреды Москвы. По данным столичного правительства на июль 2026 года, в мегаполисе проработано более 470 проектов КРТ, а общий объем недвижимости, запланированной к строительству, составляет около 73,7 млн кв. м. Программа продолжит масштабироваться: город ежегодно анонсирует новые площадки, а регулирование за несколько лет существенно эволюционировало по мере накопления правоприменительной практики.

При этом КРТ сегодня — полностью рыночный актив: стоимость входа, сроки реализации и конкуренция с альтернативными объектами инвестирования определяются рынком. Поэтому решение об участии в проекте требует той же инвестиционной дисциплины, что и любая другая сделка, а с учетом длинного инвестиционного цикла — более консервативного подхода к оценке рисков. В портфеле КОЛДИ три проекта КРТ на разных стадиях реализации, и на основе этого опыта мы выделяем пять факторов, в наибольшей степени влияющих на экономику площадки.

• 1. Стартовая цена не равна полной стоимости приобретения. Цена лота на торгах — лишь одна из составляющих цены входа в проект. Полная стоимость приобретения территории включает расходы на изъятие или выкуп существующих объектов, капитальные затраты на инфраструктуру, социальные обязательства и сумму финансирования на предынвестиционной стадии.

• Пример: на инвестиционном портале города предлагается участок 1,5 гектара под административную застройку со стартовой ценой 150 млн рублей. В ходе предынвестиционного анализа выясняется, что на территории расположены качественные здания, принадлежащие частным собственникам. Компенсация при изъятии выплачивается по рыночной стоимости и может многократно превысить цену самого лота.

• Поэтому полная стоимость приобретения должна быть рассчитана и заложена в финансовую модель до подачи заявки. Проект, который на этапе торгов демонстрирует привлекательную доходность, без учета всех затрат на вход может оказаться убыточным.

• 2. Стоимость изъятия — ключевая переменная финансовой модели. Наличие нескольких правообладателей на территории требует особенно внимательной проработки. Собственники вправе отстаивать свои интересы, в том числе в суде, и согласование условий может занять время. Для девелопера же сроки напрямую влияют на доходность: с момента подписания договора КРТ он несет процентные расходы по банковскому кредиту или обязательства перед партнерами по привлеченному капиталу, а скорость открытия проектного финансирования становится критичной.

• Поэтому диалог с правообладателями важно начинать на самой ранней стадии. Открытые переговоры позволяют понять ожидания сторон, найти взаимоприемлемые условия выкупа и заложить в модель реалистичные параметры.

• Важно учитывать и продолжительность стартового этапа: базовые процедуры, без которых проект не может перейти к следующей стадии, занимают от трех до шести месяцев — этот период необходимо заранее заложить в график и финансовую модель, особенно в капиталоемких проектах.

• 3. Локация оценивается через целевой продукт. Универсальных критериев качества площадки не существует: требования к ней определяются будущей функцией. Для жилых проектов и бизнес-центров ключевые параметры — близость к центру, метро и основным магистралям: именно они формируют рыночную стоимость продукта и потенциал выручки.

• Для промышленного КРТ логика иная: принципиально отсутствие жилой застройки поблизости (это снимает ограничения по санитарно-защитным зонам и позволяет сформировать более широкий и диверсифицированный пул арендаторов), важен выезд на крупные транспортные развязки столицы (МКАД, ТТК). Возможность подвести железнодорожную ветку дополнительно повышает ликвидность объекта: расширяет круг потенциальных покупателей и арендаторов за счет возможности принимать тяжелые грузы.

• Оценивать необходимо не только текущее окружение, но и его вероятную трансформацию: инвестиционный цикл от строительства до реализации составляет в среднем трипять лет, поэтому девелоперу важно понимать, как будет выглядеть территория через эти годы. Появление жилья рядом с индустриальным парком сократит перечень допустимых производств, а вместе с ним — пул арендаторов и покупателей, что напрямую отразится на заполняемости и стоимости актива. Обратная ситуация несет риски для многофункциональных и жилых проектов: если по соседству согласуют промышленную площадку, начинается конкуренция за то, кто первым получит разрешительную документацию и установит свои зоны ограничений.

• Вдоль Дмитровского шоссе, по направлению к Московскому физико-техническому институту, наблюдается высокая концентрация научно-образовательных учреждений. При этом в данной локации отмечается дефицит современных офисных помещений и гостиниц. Для решения этой проблемы в рамках городского проекта запланировано строительство многофункционального делового кластера «Левент», который будет включать в себя офисную и гостиничную инфраструктуру для покрытия существующего спроса.

• Еще один пример развития промышленной инфраструктуры — индустриальный парк компании «Колди» в районе Центральное Чертаново. По мнению аналитиков рынка, данная площадка обладает высоким потенциалом для размещения производств благодаря развитой логистике: локация имеет прямые выезды на ТТК и Юго-Восточную хорду, а также доступ к железнодорожным путям для поставок сырья и дистрибуции готовой продукции. Кроме того, площадка окружена объектами с особым градостроительным статусом. Подобное соседство формирует естественные границы участка, что минимизирует риски перевода земель под жилую застройку и закрепляет за районом статус устойчивого индустриального кластера.

• 4. Социальные обязательства — часть капитальных затрат. Город, как правило, включает в КРТ социальную составляющую: парки, детские площадки, общественные пространства и другие объекты инфраструктуры. Они повышают качество среды и в долгосрочной перспективе поддерживают стоимость актива, но одновременно увеличивают капитальные затраты проекта.

• Объем этих обязательств необходимо оценивать до входа в проект и учитывать в бюджете так, чтобы социальная нагрузка не опускала доходность ниже целевого уровня. Если учесть ее уже после подписания договора, возможностей для оптимизации финансовой модели практически не остается.

• 5. Сроки — самостоятельный фактор риска. Даже при корректной оценке стоимости территории и капитальных затрат каждый месяц задержки сокращает доходность КРТ: цена обслуживания капитала растет, а поступление выручки смещается во времени.

Длинный инвестиционный цикл несет и рыночный риск: за время подготовки и реализации проекта могут измениться спрос, стоимость заемного финансирования и условия реализации продукта. Поэтому график проекта должен строиться на консервативных допущениях по срокам, а модель — проходить сценарный анализ еще до принятия инвестиционного решения.

Единой формулы, позволяющей оценить инвестиционную привлекательность территории для КРТ, нет. Сильная площадка — это не обязательно участок с низкой стартовой ценой или выигрышной локацией. Это территория, потенциал которой соответствует целевому продукту, а полная стоимость приобретения, обязательства и сроки реализации позволяют достичь целевой доходности. При этом достижимую доходность проектов КРТ можно повысить, если город будет проводить оценку рыночной стоимости объектов.

По материалам