Строительство промзон у метро: экономика, риски и концепция «Единого окна»

/FOTODOM

Строительство промышленного объекта в шаговой доступности от метро рассматривается как прямое конкурентное преимущество, помогает в решении проблемы дефицита кадров, расширяет воронку найма сотрудников и оптимизирует логистику.

К такому выводу пришли участники круглого стола «Строительство промзоны у метро: экономика и концепция» в рамках форума «Российский промышленник». Вице-президент Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Сергей Ветлугин подчеркнул важность темы для развития промышленного и инвестиционного потенциала города. Однако все участники рынка понимают, что переезд производства сопряжен с высокими рисками: перерывами в производстве, потерей денежного потока и кадров, срывом сроков сдачи объекта, а также кредитными обязательствами, которые могут привести к банкротству. Именно поэтому так важен правильный подход к строительству объектов.

Об этом говорил директор по строительству ГК «ММ ПРОМ» Игорь Рабцевич. По его мнению, объединение функций техзаказчика и генподрядчика в одной структуре в рамках концепции «Единого окна» позволяет сократить расходы на координацию и документооборот. Такая компактная структура управления снижает совокупные затраты заказчика до 15% от стоимости строительства — при бюджете в 2 млрд рублей экономия составляет 255 млн.

Финансирование промобъектов

Для реализации подобных проектов возможны три модели финансирования: за счет заказчика, с привлечением заемных банковских средств или частного капитала. Выбор зависит от специфики проекта и возможностей инициатора. ГК «ММ ПРОМ» готова софинансировать наиболее интересные для себя проекты и оказать содействие в подборе финансового инструмента.

Начальник отдела финансирования проектов и контроля Фонда развития промышленности Илдар Шаугараев представил инструменты господдержки. Фонд предлагает 14 программ, большинство из которых связано с приобретением оборудования. У предприятий появилась возможность заключения договора займа на стадии строительства объекта, но при этом участие собственного капитала должно быть не менее 30%.

Банковский сектор также готов к финансированию подобных проектов. Менеджер Цифрового кредитного процесса Северо-Западного банка Сбербанка Алина Вербоватая и начальник управления кредитования по Санкт-Петербургу Дарья Комоликова представили линейку продуктов. Инвестиционное кредитование предоставляется на срок до десяти лет в объеме до 80% от расчетного объема затрат, проектное финансирование (при господдержке) — до 15 лет и до 70% затрат. Кроме того, Сбер выступает организатором синдиката банков (до 80% затрат сроком до десяти лет) и предоставляет возможность приобретения готовых промышленных зданий для собственного использования.

Частные инвестиции

Эксперты ГК «ММ ПРОМ» объяснили, почему совокупная доходность промышленных объектов складывается из двух составляющих и чем такой актив отличается от депозита или облигаций.

Классические финансовые инструменты дают один источник дохода: проценты по вкладу или купон по облигации. Когда срок заканчивается, инвестор получает назад ту же сумму, что вложил. При этом за годы ее покупательная способность снижается из-за инфляции.

С промышленной недвижимостью иначе. «Доход здесь складывается из двух источников, — пояснил операционный директор ГК «ММ ПРОМ» Евгений Мутовкин. — Первый — арендный поток: 8-10,5% годовых. Ставка ежегодно индексируется по договору. Второй — рост стоимости самого объекта. Его инвестор получает при продаже. Если сложить обе составляющие, совокупная доходность, по нашим расчетам, составляет не менее 15% годовых».

Евгений Мутовкин выделил четыре бизнес-модели получения дохода, по-разному сочетающие арендный доход и рост стоимости.

• • Классическая аренда. Стабильный поток 8-10,5% годовых с ежегодной индексацией. Подходит тем, кому важен регулярный предсказуемый доход. Объект при этом остается в собственности и дорожает.

• • Смешанная модель. Часть площадей сдается конечному арендатору (например, 5 тыс. кв. м из 10 тыс.). Остальные блоки по 3-5 тыс. кв. м продаются. Инвестор получает и арендный доход, и прибыль от продажи раньше срока, поэтому итоговая доходность выше.

• • Продажа объекта через десять лет. Здесь полностью работают обе составляющие: инвестор десять лет получает аренду, а затем продает подорожавший объект. Ориентир совокупной доходности — не менее 15% годовых. В портфеле компании есть проекты с доходностью около 20%. Но в расчетах на долгий срок эксперты советуют закладывать более консервативный ориентир.

• • Реконструкция существующих объектов. В проект можно быстрее войти и быстрее из него выйти. Поэтому при продаже производственной компании доходность на капитал может быть на 2-5 процентных пунктов выше, чем при строительстве с нуля. Если же объект сдается в аренду, нужно учитывать его состояние: здание с историей требует расходов на обслуживание и эксплуатацию.

В завершение круглого стола эксперты сошлись во мнении, что промышленная недвижимость — это не просто квадратные метры, а предсказуемый защищенный договором доход и растущий в цене актив.

По материалам