Трансформация предложения: в каких сегментах московского рынка новостроек реально вырос выбор

фото: «Метриум»

Столичный рынок новостроек за последние пять лет заметно трансформировался — и не только в ценах. Эксперты компании «Метриум» решили разобраться, действительно ли сегодня у покупателя больше вариантов, чем в 2021 году. Чтобы понять, действительно ли в современных новостройках застройщики в моменте предлагают больше квартир, чем пять лет назад, эксперты учитывали особенности структуры предложения. С этой точки зрения обычное среднее арифметическое число квартир дает сильное искажение. Если в одном большом жилом комплексе продается сразу тысяча квартир, а рядом строятся пять небольших домов с двадцатью лотами, среднее арифметическое покажет ложное изобилие.

Чтобы получить объективную картину, аналитики обратились к медиане — показателю, который точнее описывает «среднюю» новостройку. Медиана фиксирует уровень, ниже и выше которого находится ровно по половине проектов: в половине ЖК квартир в продаже меньше этого значения, в другой половине — больше. Такой подход позволяет увидеть именно типичный проект, а не искаженную усредненную цифру.

Для большей объективности эксперты выделили «ядро рынка» — центральные 50 % всех проектов в продаже. Из расчета намеренно были исключены крайности: крошечные клубные дома с единичными лотами и гигантские стройки с аномально большим объемом предложения. Так удалось сфокусироваться на основной массе новостроек, где формируется реальный выбор большинства покупателей.

Результаты сравнения данных за сентябрь 2021 и сентябрь 2026 годов оказались контрастными. В массовом сегменте выбор ощутимо сузился: в одном жилом комплексе сегодня доступно заметно меньше вариантов, чем пять лет назад. А вот в сегментах бизнес, премиум и элит картина обратная: число доступных лотов в одном проекте выросло в 3–4 раза. Это не просто статистика — это отражение смены логики предложения, по которой работают застройщики в разных ценовых нишах.

Эксперты также отмечают, что на объем предложения в моменте сильно влияет структура предложения по стадиям строительной готовности (от стадии зависит средний процент распроданности) и наличие или отсутствие нового предложения. Особенно это характерно для массового сегмента рынка новостроек, где предложение за последние 5 лет радикально снизилось, а новые проекты в 2026 году не появились в продаже. При этом в исследовании рассматривается именно объем предложения в конкретный момент времени, а не запроектированное количество лотов.

Массовый сегмент

В массовом сегменте выбор для покупателя за пять лет заметно сократился. В сентябре 2021 года в типичном жилом комплексе комфорт-класса продавалось 93 квартиры, а к сентябрю 2026 года этот показатель снизился до 69 квартир. Основной диапазон выбора в ядре рынка также сжался: 5 лет назад типичный дом предлагал от 20 до 285 вариантов, а сейчас – от 16 до 212 квартир. Застройщики доступного жилья стали выводить квартиры в продажу небольшими порциями, поэтому при визите в отдел продаж покупатель видит «на витрине» меньше свободных лотов, чем раньше.

«Сокращение числа одновременно доступных квартир в проектах комфорт-класса за последние пять лет – это результат перехода девелоперов на более точечное и рациональное управление витриной продаж, – Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. – В условиях проектного финансирования застройщикам больше невыгодно открывать продажи сразу на сотни квартир в одном доме. Компании перешли на порционный вывод объемов небольшими пулами в строгой привязке к графику строительных работ и темпам наполнения эскроу-счетов. Для покупателя комфорт-класса это означает более выверенную витрину предложения: вместо сотен однотипных вариантов девелоперы формируют компактную, но максимально функциональную линейку».

Бизнес-класс

В бизнес-классе ситуация оказалась обратной: здесь выбор вариантов в одном проекте за 5 лет заметно расширился. Медианное число квартир в продаже в типичном комплексе выросло с 59 в 2021 году до 73 лотов в 2026 году. Ядро рынка в этом сегменте тоже существенно прибавило в объемах. Если пять лет назад большинство проектов бизнес-класса предлагало от 9 до 152 квартир, то сегодня в аналогичных домах покупателю доступно от 25 до 203 вариантов. Сами жилые комплексы стали масштабнее, а линейка планировок для покупателя – разнообразнее.

«Рост объема экспозиции в каждом конкретном доме в бизнес-классе связан прежде всего с желанием девелоперов предложить покупателю разнообразие вариантов планировок, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Также это могло произойти из-за увеличения доли объектов бизнес-класса в общем объеме проектов Москвы. Застройщики бизнес-сегмента работают с максимально широкой аудиторией, поэтому в одном проекте сегодня необходимо одновременно предлагать небольшие, но функциональные студии, классические семейные планировки и видовые форматы с террасами. Девелоперам важно дать покупателю свободу выбора на всех этапах строительства».

Премиум-класс

Премиальный сегмент показал самый быстрый рост широты предложения внутри одного жилого комплекса. Медианное число квартир в продаже здесь увеличилось более чем в три раза: с 21 лота в сентябре 2021 года до 65 квартир в сентябре 2026 года. Ядро рынка премиум-класса расширилось еще сильнее. Ранее в типичном премиальном проекте в моменте предлагалось от 4 до 80 квартир, а сегодня покупатель выбирает из диапазона от 32,5 до 181 лота. Премиальные новостройки перестали быть исключительно камерными домами и превратились в крупные кварталы с широким набором планировок.

«В премиум-классе за последние пять лет появилось больше масштабных кварталов с собственной курортной, спортивной и парковой инфраструктурой, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Покупатели премиального жилья ожидают богатый выбор форматов внутри одной локации, поэтому девелоперы закладывают в проекты широкие линейки планировок – от видовых резиденций у воды до просторных семейных квартир с собственными террасами. При этом в сегменте успешно развиваются проекты различного масштаба. Также, в отличие от рынка пятилетней давности, современное премиум-жилье все активнее строится вне границ ЦАО. Это позволяет девелоперам запускать более крупные и комплексные проекты, а стабильный уровень строительной активности в этом сегменте поддерживает богатый ассортимент для покупателей.

Высокобюджетный сегмент

В элитных и делюкс-проектах выбор для состоятельных покупателей вырос почти в четыре раза. В сентябре 2021 года в типичном высокобюджетном комплексе на продажу выставлялось всего 12 квартир, а к сентябрю 2026 года медиана достигла 45 лотов. Основной диапазон выбора в ядре рынка поднялся с 5-22 квартир до 7-44 лотов в одном проекте. Девелоперы элитного сегмента стали чаще проектировать крупные резиденции, что позволило клиентам подбирать жилье из широкого пула свободных вариантов сразу при старте продаж.

«Традиционный формат камерных клубных домов по-прежнему сохраняет высокую ценность среди ценителей уединения, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Однако все более заметную роль начинают играть статусные резиденции с собственными закрытыми парками и расширенным набором приватных сервисов. Реализация столь развитой внутренней инфраструктуры требует соразмерного масштаба проекта, поэтому застройщики стали закладывать в концепции более разнообразные линейки планировочных решений. В результате рынок элитной недвижимости предлагает покупателям взвешенный баланс: клиенты могут ориентироваться как на штучные предложения в небольших особняках, так и на более широкий выбор вариантов в масштабных делюкс-комплексах».

 Изменение типичного объема квартир в продаже на один проект по сегментам новостроек Москвы

По материалам